地下空间一体化开发产权划分方案的思考——以武汉光谷中心城地下空间为例.pdfVIP

地下空间一体化开发产权划分方案的思考 ——以武汉光谷中心城地下空间为例 刘卫东，王勇，贺文霞 摘要：随着人们对地下空间资源的经济属性、开发权的不断重视，城市核心区地下地上大规模、高强度的 一体化开发成为常态，体现出功能、空间、设施高度融合与交叉的特征，也随之产生产权交错、权责不明 等一系列开发、管理方面的问题。地下空间产权划分方案可以有效地解释和补充相关法律规制的模糊地带， 进一步界定部门权责，完善土地出让条件，为三维地籍的登记工作奠定基础。文章结合光谷中心城具体项 目实践，认为产权划分方案是在法律规制的范畴内，对地下空间的功能进行细分，并针对性的横向、纵向 空间划分（即三维划分），便于细分后的地下功能单位从产权所有、建设主体、运营方式等方面有具体的应 对措施。另外将成果整合纳入控规和管理细则，进一步完善管控手段，促进地下空间的一体化建设和运营 管理。 关键词：地下空间，一体化开发，产权划分，武汉光谷中心城 引言 城市地下空间的开发利用 发展迅速，形成了地铁、综合 管廊、地下商业、地下物流、 地下停车、地下文娱等多种空 间与设施立体分布、紧密结合 的局面。武汉光谷中心城在地 下空间的规划与建设中力求打 造“立体城市”，要求地上地 下各项建设统筹开展，实现地 上地下功能融合、空间融合、 设施融合（如图 1）。地下空间 图1：武汉光谷中心城地下空间总体布局 高度一体化、复杂多样的连接 图片来源：笔者自绘 要求，导致地下空间使用权、产权登记等均比较模糊，容易出现政出多门、交叉运作、真空管理， 不利于地下空间的开发和运管。产权划分方案结合地下空间控制性详细规划、地下空间管理细则， 实现从建设之初至后期运营全过程均能从三维视角明确地下空间各功能单位所对应的所有者、使 用者、监管者，极大的促进地下空间的高效利用和健康运转。 1、地下空间一体化开发特征与面临的问题 1.1 主要特征 （1）地上地下一体化—功能融合 地上地下一体化体现的是纵向和横向的拓展与延伸。从纵向空间来看，地下空间多作为停车 设施服务地面，但城市核心区地下商业价值与地面 1-2层相当，高于地上3 层商业价值。为保障 核心地段城市街道界面的品质，小开间类门店多数不建议占用地面临街店面，而此类业态往往不 可或缺，因此多数安排在地下， 形成地上功能的延伸和有效补 充，并连同地上业态，共同组 成各类人群的全方位配套服务 （如图2）。从横向空间来看， 多个地块统筹开发的地下空 间范围线虽与地面地块红线 图2：地下功能业态竖向布局 不一致，但可以实现多家单位 图片来源：笔者自绘 共用空间，使得多元化的功能 深度融合，提升地下空间的活 力。 （2）步行体系一体化—空 间融合 地下空间步行环境很容易 实现全天候、冬暖夏凉等优点， 也会产生闭塞、方向感模糊等 缺点，地上地下步行体系一体 化可以有效发挥优点，克服缺 图3：光谷中心城“一体化”步行体系 点。通过地上地下转换的出入 图片来源：笔者自绘 口、下沉广场等空间的高度融合，形成立体的步行环境，也使得自然光、风、水能融入地下，创 造舒适宜人的地下空间。大规模开发的地下空间不再是简单的纵向挖深，而是与地面开敞空间扩 散式充分融合，实现步行体系地上地下一体化，如图3。 （3）基础设施一体化—设施融合 地下开发空间规模化的同时，必然挤压市政管网铺设空间，因此管网建设集约化、一体化显 得尤为重要。管道共同沟结合地下空间的规模化开发，是实现基础设施一体化建设的重要手段， 虽然管道共同沟会涉及旁出管、检查井等穿插空间，而且这些空间或多或少会与周边地块地上地 下空间互为叠加和穿插等问题，但可以有效释放地下空间，提高基础设施利用效率。 1.2 面临问题 地下空间的规模化开发因功能的融合互补、空间的高度交叉、设施的一体化建设等特征，出 现地下空间