第4章 房地产开发用地获取.pptVIP

* 广东海洋大学农学院 周飞 手机Email:zhouf@gdou.edu.cn 房地产开发与经营管理 第1节 房地产开发用地获取的方式 第2节 房地产开发用地的征收拆迁 第6章 房地产开发用地的获取 土地使用权划拨 土地使用权划拨的概念 　　土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。 第1节 房地产开发用地获取的方式 土地使用权划拨的特征 第1节 房地产开发用地获取的方式 行政性 无偿性 无期限性 限制性 划拨土地使用权的适用范围 第1节 房地产开发用地获取的方式 　　根据《中华人民共和国土地管理法》第54条的规定，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。 划拨土地使用权获取的流程 第1节 房地产开发用地获取的方式 预审 申请 审查 批准 登记发证 土地使用权出让 土地使用权出让的概念 　　土地使用权转让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 第1节 房地产开发用地获取的方式 出让土地使用权的特征 第1节 房地产开发用地获取的方式 有偿 有限期 完全产权 　　《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按列列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。 土地使用权出让的方式 第1节 房地产开发用地获取的方式 协议出让 　　概念：指土地使用权的有意受让人直接向土地管理部门提出有偿使用土地的愿望，并与土地管理部门就有关出让事宜进行协调达成一致后出让土地的行为。 　　特点：公开性和透明度低，一对一，主观随意性大，缺乏公开竞争。 　　适用范围：以公益福利为目的的非营利性用地，政府扶持、优惠项目用地。 第1节 房地产开发用地获取的方式 协议出让 　　程序： 申请 协商 签订 合同 登记 领证 第1节 房地产开发用地获取的方式 招标出让 　　概念：指土地管理部门向不特定的多数人发出要约邀请，招收他人投标，然后根据特定的要求从投标者中确定最佳土地使用权受让人的土地出让行为。 　　特点：程序规范，透明度高，公开竞争。 　　适用范围：对开发有较高要求的建设性用地 。 　　方式：公开招标和邀请招标 。 第1节 房地产开发用地获取的方式 招标出让 　　程序： 招标 投标 开标 评标 定标 第1节 房地产开发用地获取的方式 拍卖出让 　　概念：是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 　　特点：完全竞争，价高者得。 　　适用范围：区域条件合适、地理位置好、高赢利、竞争性强的房地产业、金融业、商业、旅游业等用地，以获取较高出让金为主要目标，土地建设条件和土地用途没有特别限制。 第1节 房地产开发用地获取的方式 拍卖出让 　　程序： 公告 竞买申请 拍卖 登记领证 第1节 房地产开发用地获取的方式 挂牌出让 　　概念：是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 　　特点：介于招标和拍卖之间的一种形式。挂牌时间不得少于10个工作日。 　　适用范围：不具备招标拍卖出让条件的地块。 第1节 房地产开发用地获取的方式 挂牌出让 　　程序： 公告 现场竞价 确定 报价 登记领证 第1节 房地产开发用地获取的方式 一种新的方式：网上竞价 土地使用权转让 土地使用权转让的概念 　　土地使用权转让是指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。 第1节 房地产开发用地获取的方式 如何确定转让土地使用权的年限？ 土地使用权转让的条件 　　1、按照出让合同的约定，受让方已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。 第1节 房地产开发用地获取的方式 　　2、按照出让合同约定进行投资开发。属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发的，形成工业用地或其他建设用地的条件。 土地使用权转让的方式 第1节 房地产开发用地获取的方式 出售 交换 赠与 土地使用权转让的程序 第1节 房地产开发用地获取的方式 申请 审 核 变更登记 缴纳有关税费 土地征收 土地征收的概念 　　土地征收是指国家为了社会公共利益的需要，将集体所有的土地转变为