房地产开发建设用地受让经济评估.docVIP

PAGE 房地产开发建设用地受让的经济评估通常来说，企业可以通过以下渠道获取土地：招拍挂出让土地、协议出让土地、补偿用地、置换用地、配套用地、国有或集体土地租赁等。近几年来，通过招标、拍卖、挂牌方式进行土地出让已成为政府出让土地的最主要渠道。同时，由于城市的不同，招标、拍卖、挂牌方式又可以分为常规方法、捆绑式方法和综合评标法等，如杭州通常实行的是常规招拍挂法，以出价最高为条件确定的受让人；上海则多采用综合评标法，在考虑土地出让金以外，还兼顾某些社会效益。此外，通过这三种方式出让的土地都可分为净地出让和毛地出让。本文中所讨论的受让房地产开发建设用地仅指企业通过招标、拍卖、挂牌方式获取的净地。一、受让土地评估的步骤测算欲受让的开发建设用地价值，通常采用假设开发法，即将欲受让的土地未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费、和利润等，以此求取土地的客观合理价值。运用假设开发法测算土地价格，一般分为下列六个步骤进行：调查土地的基本情况；选择最佳物业开发类型；估计开发经营期；预测开发完成后的项目价值；测算开发成本；进行具体计算，求土地价格。（一）调查土地基本情况主要包括三个方面的内容：1、调查土地的位置。包括三个层次：土地所在城市的性质、土地所在城市内的区域性质、土地具体坐落状况。调查这些情况，主要是为选择最佳的土地用途、确定最合适的开发档次服务。例如：在受让郑州项目土地之前，就需了解郑州的城市性质、在中原地区的地位；需了解郑东新区的区域性质、在郑州、在河南的地位；郑东新区与郑州市区的关系及政府对该区的政策和规划建设设想等；此外还需了解地块在该区的具体坐落状况，如周遭的环境、进出便利与否等。2、清楚土地面积大小、形状、平整程度、地势、基础设施通达程度等，了解这些，主要是为测算开发成本等费用服务。3、清楚规划设计条件。包括了解规定的用途、建设高度、容积率等，这主要是为确定最佳物业开发类型服务，以及明确规划条件是否合理。例如，杭州出让2005【2】号地块时，规划条件中容积率虽设定为1.1-1.3，但同时又有建筑限高，经过现场勘察，发现整个地势有较大高差，根据建筑密度，实际容积率只能做到0.9左右，这对其地价的测算影响重大。（二）选择最佳物业开发类型选择最佳物业开发类型必须考量受让土地用途、规模、周边物业档次等。政府出让土地过程中，绝大多数的容积率已定，因此其规模已基本确定，所以这个步骤的关键是选择物业最佳类型、最佳档次和最佳定位。我们常用的方法是根据欲受让地块的容积率、其它规划条件以及周边的环境，参照本公司现有的产品系列进行评判。这种方法便于测算开发成本，倘若参考同一城市的产品，还便于测算开发完成后的项目价值。选择最佳物业开发类型：前面所介绍的2005【2】号地块，位于占地11平方公里的西溪湿地南面，实际容积率只能为0.9，照其限高要求，建筑层数在3-4层左右，这块土地的物业开发类型面临两种选择：一是选择类似上海鼎邦丽池的产品；二是选择类似北京青龙桥的产品。两种不同的选择不仅影响了下一步预测开发完成后的房地产价值，且最终影响对土地价值的判断。选择最佳物业定位：2004年【52】地块位于杭州市转塘镇，规划建筑面积为20万平方米，其中公建面积为3万平方米，在该区域，公建部分的用途若定位成写字楼，将会面临较大的市场风险，因此在该地块估价中，必须考虑公建部分的定位及开发风险，这同样对预测土地价格影响较大。对物业最佳开发类型和定位有一定认识后，便可进行相关参数的估算。表格如下：参数计算备注一、地上建筑面积（m2）　土地面积×容积率其中：住宅公建若规划条件有规定，按规划条件确定公建面积；若规划条件无规定，按照最佳用途确定公建面积　二、总户数（户）地上建筑面积÷户均面积　根据最佳物业开发类型确定户均面积　三、车位数（个）根据最佳物业开发类型确定车位配比其中：地上地下四、地下建筑面积（m2）地下车位数×地下车位建筑面积　按公司以往所开发小区的经验数值，含人防、自行车等地下面积五、可售面积（m2）　其中：住宅地上建筑面积-物管用房面积-社区用房面积-会所面积　物管用房面积：总建筑面积的7‰；社区用房面积：每100户配置30 m2（杭州标准）公建物管用房等不可售面积亦可在公建面积中扣除，视具体情况而定车位地下车位数×地下车位实用面积　按公司以往所开发小区的经验数值 六、总建筑面积（m2）地上建筑面积+地下建筑面积　（三）估计开发经营期参照我们常用的经济评估方式，开发经营期的起点是指交纳第一笔土地款项的日期，终点是指预计未来房地产开发完成后的日期，即交付日期。确定开发经营期的目的是为了把握开发成本、期间费用等款项发生的时间和数额、投资利息。常规产品的开发周期，通常按以下经验数值进行估计，与其它房产公司相比，我们的工期略长。1、多层公寓：以10～15万