第10章 资产评估成本途径.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * 第10章 资产评估的成本途径 10.1 成本途径及程序 10.2 成本途径中的基本参数估测 10.3 成本途径应用举例及方法评价 10.4 评估途径的比较与选择 目 录 【学习目标】 通过本章的学习，学生应当了解和掌握资产评估成本途径及具体技术方法的理论基础、适用条件、应用前提、构成要素、主要经济技术参数、数学表达式和归纳式，以及成本途径中的各种评估技术方法的基本应用。 10.1 成本途径及程序 10.1.1 成本途径的基本涵义 成本途径具体是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。 上述评估思路可用数学模型概括为： 资产的评估值＝资产的重置成本－资产实体有形损耗－资产功能性陈旧贬值－资产经济性陈旧贬值 （10—1） 10.1 成本途径及程序 上述数学模型所概括的成本途径是以成本途径各构成要素出现的概率的大小排列而成的。因此，此数学模型亦称为成本途径的理论表达式。 成本途径的逻辑顺序表达式为： 资产的评估值＝资产的重置成本－资产经济性陈旧贬值－资产功能性陈旧贬值－资产实体有形损耗 （10—2） 10.1 成本途径及程序 10.1.2 成本途径的基本前提 评估的前提条件是评估对象按评估时点在用用途继续使用或改变用途继续使用，而且这种继续使用能够带来足够的回报。 10.1 成本途径及程序 10.1.3 成本途径的基本要素 1）资产的重置成本 具体来说，重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。 2）资产的有形损耗 资产的有形损耗亦称为实体性贬值，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。 10.1 成本途径及程序 3）资产的功能性贬值 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失，包括新工艺、新材料和新技术的采用等而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产的运营成本的超支额。 4）资产的经济性贬值 资产的经济性贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置，收益下降等而造成的资产价值损失。 10.1 成本途径及程序 10.1.4 成本途径的基本程序 成本途径的基本程序如下： 明确评估目的和对象，收集相关数据和资料； 估测评估对象的重置成本； 估测评估对象的实体性贬值； 估测评估对象的功能性贬值； 估测评估对象的经济性贬值； 综合判断评估对象评估价值。 10.2 成本途径中的基本参数估测 1）重置成本的评估方法 （1）重置核算法 重置核算法亦称为细节分析法、核算法等。 它是利用会计成本核算的原理，根据评估时点重新取得评估对象所需支付的各种费用，逐项测算然后累加得到评估对象的重置成本。 实际测算过程又具体划分为两种类型，即购买型和自建型。 10.2 成本途径中的基本参数估测 （2）价格指数法 价格指数法是利用与资产相关的价格指数，将评估对象的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法，其数学表达式为： 重置成本＝资产的账面原值×（1+价格变动指数） （10—4） 或 =资产账面原值×价格指数 （10—5） 式中，价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数。定基价格指数是评估时点的价格指数与资产购建时点的价格指数之比，即： 定基价格指数=（评估时点定基价格指数÷资产购建时定基价格指数）×100％ 10.2 成本途径中的基本参数估测 环比价格变动指数可考虑按下式求得： x=（1+ａ1）×（1+ａ2）×（1+ａ3）×…×（1+ａn）×100％ （10—6） 式中：x——环比价格指数；ａn——第n年环比价格变动指数，n=1，2，3，…，ｎ。 10.2 成本途径中的基本参数估测 （3）功能价值类比法 其中，生产能力比例法的数学表达式为： 被评估资产重置成本＝ 公式中的x是一个经验数据，又被称为规模经济效益指数。 10.2 成本途径中的基本参数估测 2）实体性贬值的估算方法 （1）观测法 资产实体性贬值＝重置成本×（1－实体性成新率） （10—12） 式中， 实体性成新率=1－实体性贬值率 （2）使用年限法 （3）修复金额法 10.2 成本途径中的基本参数估测 3）功能性贬值