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房地产市场的分类 1、房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。 2、房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。 3、房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。 常用名词 1、建筑总面积：一般指某小区或某组团所有建筑物（包括公共设施建筑）的面积之和。 2、建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与用地面积之比，用以说明建筑物分布的疏密程度和土地利用率。通常以上限控制。 3、建筑高度：指由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。 4、红线：由政府有关部门规定的用地范围。一般以红笔在地形图上圈定。，写上批准意见及日期、签字、盖章后生效。 5、建筑红线后退距离：指建筑相对于规划内道路红线后退的距离，通常以下限控制。 6、容积率：指规划地块内各类建筑的总面积与建筑用地面积之比。容积率可根据需要制定上限和下限，容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费；容积率上限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。 樾骊·春风十里培训课件 销售部内部用 目录： 一、西安房地产发展 二、置业顾问要求 三、销售模式的转变 四、房产销售专业术语培训 五、房产销售道具及物料培训 六、限价房相关知识培训 一、西安房地产发展 西安房地产发展： 中国房地产市场发展可以追溯到1992年中国地产开启了市场化进行，从住宅商品化到房改，从土地无偿划拨使用到土地挂牌初上，开始了房地产开发、山谷而地产、商品住宅及二手房交易等一套的市场配置，西安市场共经历了4个阶段。 西安房地产发展： 第一阶段：1992年至1999年是初创及调整上升期， 第二阶段：2000年至2007年是平稳发展期； 第三阶段：2008年至2010年是高速发展期； 第四阶段：2011年至2013年是国政调控期； 第五阶段：2014年至2018年市场复苏期； 西安房地产发展： 第三阶段解读： 2008年因地震及经融危机的影响全国地产进入了低谷阶段，政府为了救市共出台政策： 1、商品房交易年限由5年变为2年； 2、银行大力扶持，首付20%，银行利率打7折 3、2次进行银行贷款利率降息； 2009-2010年迎来了西安房地产第一个黄金时代，西安房价平均上调3000元/平米。 西安房地产发展： 第四阶段解读： 因房地产市场价格上涨过快政府开始进行调控，2011年至2014年房地产市场走入低谷，政府在此期间出台政策： 1、商品房交易年限改回5年； 2、二套房首付利率上调； 3、2011年2月进行限购令实施； 4、2011年三次加息； 2012至2013年国家坚持执行房屋调控政策。客户分散投资 限购令： 　居民家庭在购买住房前，应当向房地产开发企业、经纪机构或二手房交易登记窗口如实申报有关情况，并提供以下资料： 1、西安市家庭购房申报表； 2、户籍及家庭成员证明材料； 3、非本市户籍居民家庭应提供一年以上本市纳税证明社会保险缴纳证明； 4、家庭成员个人有效身份证明。 各相关单位应对上述材料进行查验，留存复印件，并妥善保管。同时，将《西安市家庭购房申报表》作为房屋买卖合同附件。 5、西安楼市限购令出台 第二套房首付60%，禁购第3套 西安房地产发展： 第五阶段解读： 经过3年的市场调控，西安的房价平稳，但在房地产开发及销售看来却是一片萧条。不少开发商被套入资金链断节的问题中，西安周边城市多出现烂尾楼及工程延期现象，政府开始第二轮救市调控。出台政策如下： 1、2014年的9月西安全面取消限购。 2、2014年11月央行两年来首次降息刺激市场。 3、2015年公积金购房首付可做到2层、二套房首付低至3层 4、2016年按揭首套房首付降至2成 第五阶段解读： 5、非西安市户籍的居民在我市购房落户的优惠政策时限， 由2016年12月31日截止延长至2017年12月31日截止 6、2017年加强对个人住房贷款首付资金来源的审核及还款能力的审查。 7、2017年1月6区限购，分区域限购，挤压部分购房者流向为限购区域。 8、严打无证售房，违规将暂停网签。 现阶段西安房地产的状况： 1、二环内几乎无房可售： 现阶段西安房地产的状况： 西安房价自2017年初至今持续走高 现阶段西安房地产的状况： 购房人潮 西安房地产市场走俏的原因 1、2016年政府开始救市； 2、西安2018年引进人才40万人； 3、投资客户群体受益，房价1年内升值近1倍； 4、西安近期的房价上涨导致购房者恐慌； 5、二胎政策的全面放开，西安本地人改善住房意愿强烈； 6、西安政治面貌