百货店选调研手册.doc

项目调研手册 PAGE 11 -市场调查手册目 录商圈人口道路交通竞争环境商业环境第一章 商圈人口调研目的：掌握目标顾客群数量调研指标：半径分别为500m、1km、2km商圈户数小区现状、类型小区汽车拥有量小区平均房价小区入住时间提交成果：《商圈小区调研表》、商圈小区户数分布图调研方法：步骤一：设定商圈地图选择：推荐使用Google Earth下载包含项目地块或建筑物的范围图，或使用该区域扫描的电子版地图。圆心选择：对于规则的项目地块或建筑物以其中心为圆心；对于不规则的，就以该地块或建筑物两条最长边的中线相交点为圆心。圆心圆心半径选择：目前我们设定的核心商圈、次级商圈、边际商圈的半径分别为500m、1km、半径半径500m半径1km半径2km一般来说，实际辐射的商圈不会是规则的圆形，还需综合考虑交通阻隔、竞争店分流等因素对其的影响。步骤二：划分象限根据项目的临路情况，将商圈按照逆时针顺序从东北方向象限开始分I、II、III、IV 四个象限。两边临路的项目，以两条道路为横竖坐标；单边临路的项目以其临路边中点与所临道路的垂直线为横竖坐标。IIIIIIIIVIIIVIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIVIVIIIIVIIIIV双边临路项目单边临路项目双边临路项目单边临路项目步骤三：实地调研将每个象限分成若干个小区，剔除已有或在建企事业单位、写字楼、大专院校，仅针对已有、在建居住小区进行调查，并在地图相应位置标注小区名称、现状、户数。““商圈小区户数分布图”示意半径1000m半径1000m宗泽宗泽小区560户章嘉章嘉花园156户紫杉花园120户酌溪水城230户和奥花园480酌溪水城230户和奥花园480户半径500m卉霖苑400户廖碧苑卉霖苑400户廖碧苑720户紫金小区450户家碧苑610户衷景苑衷景苑180户鸿莘苑430户户数：通过数楼法进行现状：已有或在建类型：某某公司宿舍楼、高档商品房、普通商品房、老居民区等汽车拥有量：方法1 对于新建住宅小区，可通过物业了解到汽车拥有量数据；方法2 无法通过物业调查的小区，可在早高峰6:00-9:00或晚高峰5:00-8:00期间，任意选择10分钟在小区出入口进行出入车辆调查。平均房价、入住时间：方法1 观察采访：在户数调研过程中，通过与居民聊天了解平均房价、入住时间信息；方法2 间接搜索：可以通过互联网搜索到有些小区的平均房价及入住时间，也可通过小区周边房屋置换店铺了解。步骤四：增减户数调研每个项目都需要一年甚至更长时间的建设期，在此期间，商圈内各项指标都会发生变化，因此在商圈人口调研的过程中，还应考虑人口增减的趋势。1、规划住宅可以通过当地相关部门或网上搜索信息两种方式，对商圈内规划住宅进行调查，并在“商圈小区户数分布图”中标注小区位置、规模。 2、迁出人口了解项目周边未来道路规划、小区改造对居民数量的影响，这部分不需要现场调查，可以根据相关信息，在原有“商圈小区户数分布图”中划出拆迁的范围，同时标注迁出时间。 上述调研所有数据最终汇集到“商圈小区调研表”中。““商圈小区调研表”示意第二章 道路交通道路状况调研目的：考察项目所临道路是否具有较强的通达性及其流量是否利于日后的经营。调研指标：路宽（机动车车道数量）、交通阻隔状况（禁行、单行、隔离带、快速路、高架桥、河流、铁路、高差等）、有效车流人流提交成果：《道路交通调研表》、道路交通状况示意图调研方法：（1）实地调研项目所临道路，数车道数、测量路宽，人行道可忽略不计，填写《道路交通调研表》。（2）调研交通管制、隔离带、快速路、高架桥、河流、铁路、高差等客观条件对项目的阻隔，制作示意图，同时填写《道路交通调研表》。（3）针对所在城市状况，选择交通流量高峰期、低谷期各择10分钟时间，分别统计各道路单向有效人流量、有效车流量。有效车流量指货车、工程车除外所有车辆；有效人流量指18岁以上（可目视观察）步行及骑（电）单车（含三轮车、摩托车）人的数量。填写《道路交通调研表》可视性及可达性调研目的：考察项目最远可视距离，标识或建筑物是否醒目，项目周边交通设施是否完善。调研指标：沿所临道路各方向最远可视距离、100m范围内公交、轻轨、地铁站及2km内路线、商圈内主干道、次干道提交成果：可视性照片、项目周边示意图、道路交通状况示意图调研方法：（1）最远可视距离及遮挡状况延项目所临道路在最远可视距离进行拍照，在图上标出拍照地点，并将最远可视距离标于图中，对200m范围内有遮挡的建筑物、构筑物在图中圈出，同时标出该建筑物或构筑物的高度，如下图所示。200m200m项目所在地块标准店建筑80m120m200m200m200m银行80m写字楼200高层住宅150高层住宅180（2）周边公交、轻轨、地铁站在上图的