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一、项目概况“XX院”项目位于人民中路旁的成都市XX院历史保护片区作为成都现代旅游休闲中心RBD的重要组成部分，与传统城市商务中心CBD相融合。依托省级重点文物保护单位——XX院核心保护区5.73公顷，形成东至北大街、草市街，南至白家塘街、通顺桥街，西至人民中路，北至大安西路规模的协调区，成为宗教和民俗文化的保护区，总规划用地面积为26.53公顷，将打造成为城市旅游休闲的顶级消费商圈。“XX院”建设项目规划用地面积18.62万平方米，约合279.30亩。其中15.34万平方米用地上规划总建筑面积为32.05万平方米，地上总建筑面积为27.20万平方米，地上商业建筑面积为19.30万平方米（其中17.05万平方米为B代号地块上建筑物，其余为C代号地块上的商业建筑），地上居住办公用房建筑面积7.90万平方米（其中含1万平方米的公共配套设施建筑面积）；地下建筑面积4.85万平方米。其余C3、C5、C7三宗地共3.28万平方米（约合49.2亩），用于拍卖。详细规划指标见下表：项目用地平衡表序号地块编号用地性质用地面积（公顷）容积率地上建筑面积（平方米）建筑密度建筑限高（米）绿地率车位配比1B2商业1.481.822700053%2030%本区域共设停车位850个2B30.901028%3B41.460.821200061%1028%4B52.371.273000056%1529%5B61.831.482700065%1525%6B71.792.234000056%2026%7B91.152.352700059%2025%8C1商住、综合1.255　18%本区域共设停车位536个9C20.781.621260023%2450%11C41.061.781890025%2450%14A2停车场0.45　　　　　该范围共设地面车位460个15C60.82　　　　　16合计——15.34　272000　　　1846个停车位的设置原则：在B地块内按每100平方米建筑面积不少于0.5个车位设置，C地块范围内按《成都市规划技术管理规定》要求设置；项目整体范围内共设置停车位1846个。 二、项目所处区域因素分析 （一）青羊区区域位置、经济特征、经济发展趋势分析青羊区为成都市中心区，全区面积67平方公里，辖14个街道办事处、乡人民政府，常住人口约46万人。区内高等院校、科研院所云集，职业教育、基础教育水平较高，会计师事务所、律师事务所、人才交流中心等中介机构齐全。中国第一个华侨经济技术开发区--成都华侨经济技术开发区落户我区。2000年，全区实现国内生产总值114.86亿元。青羊区还是成都市重要的商品集散地，专业一条街众多，尤以电讯一条街最为著名。以金融机构集中、大商厦、大宾馆云集为特征的骡马市金融、商贸圈为投资者提供巨大的商业机会。全区2000年社会商品零售总额达到77亿元。区内有四川省人民医院、成都中医院大学附属医院、成都市第三人民医院及杜甫草堂、青羊宫、XX院等名胜古迹。青羊区地处成都中心城区，是规划中的成都中央商务区的核心区，人流、物流量大、交通发达、信息通畅。2001年—2003年青羊区各年度经济指标分析单位：万元 2001年2002年2003年国内生产总值114860613012851501552第一产业497945759698第二产业310143361845437952第三产业8334849348651053902（资料来源：成都统计年鉴2002-2004）从以上经济指标可看出：各经济指标都有不同程度的增长，特别是第二、第三产业增长速度较快，这表明青羊区今后的投资、生产和服务活动将日益活跃，对住宅、商业用房和文化娱乐设施的需求会随之增长。 （二）青羊区区域交通状况青羊区区东西向的新华大道、羊市街西沿线、蜀都大道、西大街、江汉路和南北向的人民北路、人民中路、顺城街、解放路、太升路、同仁路、长顺街、东城根街、青羊大道及一环路、二环路、三环路将区域内连接成方便的城市道路网络。区间道路与干线道路纵横交错、四通八达、公共汽车线路网络覆盖，站点交汇地段将聚集消费人流，是开发商业物业的理想地段。 （三）城市基础建设改善成都市旧城改造已经进入实施阶段。城东近年来通过对东大街、顺江路、龙舟路、成龙路、老成渝路等道路的改造与建设，区域内的基础实施明显改善，成都市以一、二环路间的房地产开发逐渐接近尾声，二环路以内的地块已经成为成都市房地产开发的绝版地块。这些区域内的土地以及开发后形成的物业将具有极高商业和保值、增值价值。 （四）项目所在区域政策环境旧城古迹和历史建筑最能体现出一个城市的地域文化，成都市政府以“政府主导，市场化经营”方针，拟定相关政策及系列优惠措施，积极鼓励和支持投资商参与成都市旧城改造和房地产开发建设。针