2013年西安鱼化寨高密度住宅项目整体定位及发展策略研究前期策划.doc

2013年西安鱼化寨高密度住宅项目整体定位及发展策略研究前期策划Code of this report | ?? Copyright Centaline Group, 2009西安项目整体定位及发展策略研究Beijing.2013.022、城市与区域发展研究城市宏观背景城市空间发展与规划区域发展与区域价值3、区域市场研究宏观房地产市场研究西安市场板块划分区域住宅市场研究区域商业市场研究区域客户研究市场典型案例研究项目背景分析区域背景分析…动态解决方案确立5、项目整体定位SWOT分析及核心战略方向项目定位客户定位产品定位价格定位核心策略制定6、经济效益分析项目初步静态经济测算…4、项目专题分析容积率设定及赠送分析报告结构PART-1 本体概况及属性界定PART-2 城市与区域发展研究PART-3 市场环境分析PART-5 项目定位及发展战略PART-6 项目经济测算PART-4 项目专题分析PART-1 本体概况及属性界定区位交通周边配套项目四至经济技术指标地块现状地块价值分析项目属性界定【项目区位】地块位于高新核心区与高新新区交汇处，核心区的发展和新区的发展对地块产生向内向外的双重辐射，短期内难以实现价值带动，未来发展空间极大。高新区的规划建设分别向两个方向发展：一是依托丈八北路向西发展，一是沿西万公路向西南发展。高新是西安城市发展的引擎和经济发展的主要推动力之一，版图日益扩张，产业能级不断提升。产业人口导入能力将逐步释放。本案本案【项目交通】地块周边公路交通便捷、通畅，紧邻科技路和西三环，北侧与地铁规划3号线鱼化寨零距离对接，预计2015年通车，届时将在很大程度上缩短城市距离地铁的社会效益 1、地铁沿线商业提升生活空间和便利度； 2、地铁改善城市投资环境，使城市的距离格局发生变化； 3、地铁为沿线土地带来增值。地块西侧紧邻城市主要交通干道西三环路，地块北侧紧邻城市主要道路科技路，道路情况较好，交通通畅；北侧的规划地铁3号线正在施工中，预计2015年通车，届时将在一定程度上提高产品的价值，扩大居住群体，对项目是极大的利好因素。本案【周边配套】地块1公里范围内的各种配套资源匮乏，档次较低，仅能满足生活的便利性需求，大范围内配套齐全，紧邻三大商圈地块周边的商业配套主要是以便利型的沿街门店为主，商业基础设施如银行、邮局等都需要借助科技路核心商圈； 餐饮、休闲娱乐等配套稀缺，多数集中在核心商圈； 地块周边教育、医疗等配套严重不足。 土门与康复路、小寨齐名，是西安较早的繁华商圈，特色不明显，业态定位较低西安新商圈的代表，繁华窗口，消费时尚的象征，有望成为国际国内著名商业大道新兴商圈，环境好，档次高，交通便捷，吸引高素质、高收入群体【项目四至】地块紧邻城市交通干道，进入性较好，西侧紧邻东方米兰国际城项目，周边无明显的景观资源地块北侧紧邻地铁出入口，现正施工； 宗地位置：鱼化寨富裕路地铁三号线鱼化寨站出站口南侧占地面积：39.98亩 容积率 ：4.2土地年限：70年每亩单价：约350万/每亩工程进度：2013年开春动工证件情况：开始办理证件手续地铁位置：地铁口与项目北红线距离为31.5米【经济技术指标】中小规模,中高密度住宅项目【地块现状】地块地势平坦、场地平整，无未拆建筑，便于开发与设计，地块内部无明显不利的干扰因素东边界现状西边界现状南边界现状北边界现状项目四至均有围墙，目前只有北侧有一个出入口；地块内部平整，没有未拆迁的建筑；地块内部地势平坦，没有明显的高差变化；地块西边界为一规模较大土坡，有一定高度，对视线有遮挡； 【地块价值分析】价值属性：高新区发展方向重要拓展区域,具有城市轨道交通驱动,中小规模的中高密度开发项目。【项目属性界定】项目位于高新核心区和高新新区高新的交汇位置，伴随着高新双区发展，项目未来具有一定的市场潜力。伴随地块本身以及周边的配套逐渐成熟，项目的价值将逐步提升。未来的地铁规划3号线的开通，将对本项目是极大的利好因素。高容积以及酒店、公寓、住宅多种物业形态组合，注重项目品质的打造。位于高新区核心区和新区发展方向重要拓展区域，具有城市轨道交通驱动，中小规模、多功能的复合型项目PART-2 城市与区域发展研究城市宏观背景城市空间发展与规划区域发展及区域价值定义【城市概况】西安地处关中平原中部，陕西省省会，是辐射面积最大的区域核心城市，大西北地区政治、经济和文化的唯一核心陕西省省会， 副省级城市，陕西省政治、经济、文化、科教和信息的中心，是新亚欧大陆桥中国段——陇海兰新铁路沿线经济带上最大的中心城市，具有承东启西、连接南北的重要战略地位。西安是国务院于1982年首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市之一 西安市南和东南与汉中市、安康市、商洛市相邻；西与宝鸡