辽宁皮口项目一号地花园式幸福院落项目定位报告.doc

辽宁皮口项目一号地花园式幸福院落项目定位报告FROM ZHONGHENG DESIGN2013.4.18皮口项目一号地定位报告目录 ContentsTitle One：市场环境分析Title Two： 项目价值分析Title Theer：营销推广策略Title One：市场环境分析 整体市场形势 区域市场定位 竞品项目分析市场政策加重，银根紧缩，地产市场竞争加大。中国房地产市场正处于整理、洗牌、走向健康化的过渡期。 ;新国五条“细则一线城市已出，大连也即将出台主管市内四区，皮口地区不限购。同时国土部发布说，今年保持土地供应稳定会增强调控针对性。普兰店——西拓北进、全域化城市的新中心区域 在大连西拓北进及全域化城市的发展战略区，海湾区、工业产业区两个发展核心将整体带动普兰店市经济的增长、随着轻轨及高速公路的修建将成为众多投资者眼球中的新经济带区域，房地产行业也将借势而起。 内部土地紧缺、价格走高；未来土地的供应量主要集中在市区的郊区区域、外沿竞争将加大。整体市场形势皮口区域市场概况 皮口以海产、服装等产业奠定其经济正生长同时以沈大高速、哈大铁路以及港口奠定其交通中心位置; 镇政府驻宋家，两大区域、3个社区居委会、17个村委会：镇域总面积286平方公里，城镇区域面积5.33平方公里。这工业园区与居住园区，两者相辅相助：一方面拉动人均GDP，一方面保障人均CPI的增长。 皮口区域在工业交通的带动下，地产市场一路走红,现在售的项目均处于尾房销售阶段，造成区域市场内房源存量较低；户型主力区域在70-90平的两室为主。 竞品项目分析虹润邑嘉海景该项目价格较低且准现房出售，但靠近马路，粉尘大，影响买家购买欲望；房源面积过大，销售上有压力；形象及推广不够，影响楼盘档次；周边生活配套设施不完善；项目销售周期长，市场对其热情度不高，因销售周期超长，现存量不多。该项目11年下半年入市，项目定位在该区域较高，该开放商在大连曾开发“万亿香橙”住宅项目，有一定的开发经验。但项目现销售均价在5000元，价格较高对项目有一定影响。现存量约百套，由于价格问题销售情况一般。区域市场现状及未来1从皮口镇的市场供应量来看，2014年地区供应量将加大，竞争热度加强市场现有项目整体较为完善但价格颇高皮口镇现在售2个商品房楼盘，无论从产品的外立面设计还是园区的规划、物业方面的VIP服务等方面都是较为完善阶段，皇冠假日均价5000月/㎡而虹润邑嘉海景也买到4000元/㎡。2市场存在潜在供应量，未来可能存在竞争据市场调查了解，14年将有30万平方住宅项目预计推出市场。皮口地区市场竞争激烈、客户源有限，本案首期项目体量小，如何突破困境？Title Two： 项目价值分析 项目概况介绍 项目整体定位 项目客群定位 项目价格定位本案自身介绍 项目位于皮口海域地区，拥有无遮挡海景。 本案采用现代建筑风格加上花园式的绿化给客户以时尚清新的享受。 户型方面约64.4%的房源在90㎡以内，满足当地刚性需求及改善需求。 整个区域的房地产市场较为冷清，人们关注程度较弱。 首期项目体量较小，周边配套资源与各个项目共享。 与本案类似的产品皮口区域已有，且本案目前尚未开工，开发商品牌在同行影响力不足没有足够着力点吸引皮口周边人群。劣势优势占地面积：61230.6平方米建筑面积：91845.9平方米建筑类别：13栋洋房+12栋高层户型面积：约120平方米 —洋房的6F-6.5F 约70平方米154套 约70-90平方米418套 统计得出房源一共约888套，90平米以内的房源约占64.4%。项目整体定位市场：本案处于的区域，竞争大且客户源有限自身：一号地整体体量小且周边配套资源共享欲快速去化产品，应以走量为核心，以价格赢战市场。项目定位市场定位：打造中端改善型生活居所项目定位：现代花园式幸福院落项目客群定位皮口镇房地产市场现阶段主要依靠内部进行消化，外部购买力不足；置业群体大部以首次置业为主。如图所示： 年龄主要集中在31-40岁间已婚人士区域； 职业主要以皮口镇西侧工业园区中高管理层为主，其次是临街商铺及外地商人从区域来看； 皮口镇的房地产市场还是以本地消化为主，其次是长海县中高收入群体为主。据调研显示：客户锁定中心城区升级、中心城区新生购买力（婚用青年群体等）周边镇街的改善环境客户(以改善为主的异地三口之家）外地客户（包括长海县及其他地区）核心重要潜在＋＋Chart4 0.08 0.38 0.26 0.18 0.1皮口镇购房者类型分析全国人均收入及支配值 2004-2008年农村居民人均纯收入及其增长速度 年限 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 人均收入(