2007年四季度中国房地产形势分析报告.docVIP

2007年中国房地产形势分析报告（2007年四季度）PAGE PAGE 112007年中国房地产形势分析报告 TOC \o 1-3 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc189034922 一、房地产政策环境分析 PAGEREF _Toc189034922 \h 2 HYPERLINK \l _Toc189034923 二、全国房地产开发投资 PAGEREF _Toc189034923 \h 4 HYPERLINK \l _Toc189034924 三、房地产开发企业资金来源 PAGEREF _Toc189034924 \h 6 HYPERLINK \l _Toc189034925 四、商品房建筑与销售 PAGEREF _Toc189034925 \h 7 HYPERLINK \l _Toc189034926 五、商品房空置情况 PAGEREF _Toc189034926 \h 10 HYPERLINK \l _Toc189034927 六、房价走势分析 PAGEREF _Toc189034927 \h 10 HYPERLINK \l _Toc189034928 七、08年政策导向分析 PAGEREF _Toc189034928 \h 12建筑房地产要参编写组一、房地产政策环境分析2007年被业界称为“宏观调控落实年”，尤其是关于土地、物权和保障性住房的政策，给楼市的规范化运作带来极大的震撼。对于严格控制土地、优化土地供应结构、打击土地囤积；以及房地产市场的专项整治，加强中低价房建设、规范市场秩序、打击囤积住房具有明显效果，而本年度央行频频加息，更是前所未有。 文件名称出台时间主要内容政策影响关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定1月1日提高城镇土地使用税税额标准，每平方米年税额在1998年暂行条例规定的基础上提高2倍；将征收范围扩大到外商投资企业和外国企业土地税在2007年前提对房价有影响作用，上海房价一度出现回落。由于征收土地税从出台到变为实际，显示操作困难重重，很难真正意义上起到一支影响房价的飙升。关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知1月24日土地增值税将执行四级超率累进税率按照新的计税办法，项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会支付更多的税款。显然，该政策的锋头直指开发商的屯地现象。然而累进税率并没有住挡住开发商疯狂拿地的行动。中华人民共和国物权法3月16日不动产登记制度、建筑物区分所有等制度和权利的落实执行将起到肃清行业市场的作用物权法有利于维护产权人的权利，同时也在不同程度上规范市场秩序。但一旦地产商将各种成本摊到购房者身上，成本转移。高房价再所难免。关于开展房地产市场秩序专项整治的通知 4月紧紧围绕房地产项目审批、开发、交易、中介等环节，运用法律、行政等多种手段严厉打击房地产领域的违法违规、权钱交易行为。在房地产开发环节的监查，一定程度打击了权钱交易和违规操作。有利于公平竞争。缓和了民众打击黑幕的呼声。但是这种事情在地方政府依然没有起到太大的作用。关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知8月集中半年时间，在全国开展国有土地使用权出让情况专项清理工作。开发商一面高喊要土地，一边又大量囤积土地。特别是地产上市企业以雄厚的资金来囤地，从而博取土地带来丰厚收益。文件名称出台时间主要内容政策影响国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见8月7日24号文对廉租房和经济适用房制度做出了提纲挈领性的指示：要求重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，增加住房有效供应等。24号文的出台标志着政府住宅调控思路的转变，其关键在于要建立多层次住房保障体系，加快住房分类供应体制的实施，并且首次明确提出，把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。《关于房地产交易秩序专项整治工作方案的通知》9月建设部、国家发展改革委、工商总局联合部署，在全国范围内集中开展为期一年的房地产交易秩序专项整治行动。打击捂盘惜售，使市场的需求回归一个正常的水平，有利于稳定房价，缓和社会矛盾。关于加强商业性房地产信贷管理的通知9月27日对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。新政策还将第二套房房贷的基准利率水平大幅上调至基准利率的1.1倍。从资金上掐断了炒房团脖子，炒家被套牢或者退出楼市，使楼市回归理性。相关细则的出台，和二套房标准的确定，堵住了政策漏洞。使得房价转凉。招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定11月1日开发商只有缴清全部土地款才能拿到土地证，分期付款、分期拿证的传统模式将成为历史。从土地拍卖的源头规范开发。防范金融风险。使楼市归于健康平稳。关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》/《外商投资产业指导目录（