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瑞士不动产登记法律构架和实务操作(下) 　　四、相关建议 　　（一）进一步完善我国不动产登记的相关法律 　　1.分步骤完成不动产的统一登记工作，并通过立法进行确认。第一步，实现房地登记合署办公，方便群众，信息共享，减少风险；第二步，实现房地登记合一，而不论房地产市场管理（住房保障）、土地资源管理机构如何设置；第三步，实现相关不动产的统一登记。对附着于土地的建筑物、构筑物、林木等实行统一登记。 　　2.加快配套法律法规的修改完善。根据《物权法》的理念，修改完善《城市房地产管理法》、《土地管理法》，对《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产转让管理规定》等配套规章进行修改或者重新制订，以规章或者更高层次立法出台《不动产登记簿查询办法》。 　　3.研究制订《不动产登记法》。根据我国的国情以及立法规划情况，《不动产登记法》的出台尚待时日，但有关方面应加强研究，多做论证，做好基础工作，以便在国家将《不动产登记法》提上议事日程时尽快启动。 　　（二）科学合理定位登记工作 　　不动产登记就是依法将不动产的自然状况、权利状况以及其他事项记载于登记簿的行为。登记的目的，一是保护权利人的合法权益，二是维护交易安全。两者的落脚点都是公示，通过向他人宣示证明权利人是谁，通过向交易相对人的公示以保护交易安全。因此，作为登记机构而言，其职能定位就应当是做好登记和公示工作，依法做好登记，并提供查询服务。 　　1.强化登记与公示职能，弱化市场管理及其他职能。登记机构管好登记和公示，就完成了任务。市场的事情则由市场自我调节。考虑到我国当前还处在市场经济初步发展的阶段，政府的宏观调控还不能放松，登记机构还需要协助政府或者政府部门完成市场分析、数据统计等工作，但此项工作不能作为其主要工作，最多只能定位于协助和配合。 　　2.简化登记要素，推行专有面积登记。瑞士的登记并无建筑面积的内容，自然状况登记主要是坐落和图纸。对于房地产的自然状况的描述不应当是登记的主要内容，登记的主要内容应当是权利归属也就是权利人，自然状况登记的目的只是准确定位，保证标的物的唯一性，因此，对于其自然状况的登记应当尽量简洁。从登记本身来讲，有明确唯一的坐落和附件图纸即可，产别、面积、结构、建成年代、成交价格等数据主要还是市场管理上的需要，对登记的意义并不大。对于一些统计上需要的分类、数据，应当通过市场管理的方式予以实现，可以考虑通过录入信息系统但不写进登记簿的方式解决。 　　对于建筑物区分所有权，瑞士通过份额（价值的百分比或者千分比）来登记，我国主要是通过建筑面积来表示。建筑面积分摊的专业性较强，且科学性不高，带来了许多的矛盾纠纷，也让登记机构深陷其中。《物权法》第11条规定，“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料”，其中并未明确是什么面积。当前，应当尽快推行专有面积登记，用尽量简洁的方式对房地产进行描述，减少矛盾纠纷，减轻登记机构的压力。 　　3.强化登记簿作用，弱化权属证书的作用。瑞士不动产只登记不发证，我国实行的是登记发证制度。考虑到长期形成的习惯以及对政府的信任度问题，群众需要有一个权利凭证。但由于房产证记载的相关内容，又被许多行政机关广泛采用，反过来又增加了登记机构的压力。比如公安部门办理户口迁移、供电供水部门阶梯式水电计价、工商部门办理营业执照、土地部门分摊土地面积等，不但要看房产证，还要看证书上所记载的用途、坐落、楼层总数，而这些内容的认定本不是登记机构职能，但因记载于权属证书之上，登记不当就得承担其后果与责任。在权属证书暂不能取消的情况下，建议简化权属证书的记载内容，同时通过广泛宣传，进一步弱化权属证书的作用。 　　（三）协调完善登记机构设置及人员配备 　　瑞士的不动产登记机构为政府机构，管理体制比较明晰，而我国房地产登记机构的设立模式则五花八门。有的为行政机关内设机构从事登记，有的委托直属的事业单位进行登记，有的房地合一而大部分房地分离，有的为自收自支，有的为财政拨款。从登记的职能看，在相当长的时间内，我国的房地产登记仍然属于行政行为，是政府以其公信力作担保的一种登记行为。对于登记机构的设置、性质、职能，在立法没有明确的情况下，建议协调人事编制部门出台明确的指导意见，或者通过会议布置等其他方式予以明确。 　　瑞士的登记人员身份是公务员，有严格的准入要求，其工作相对稳定，有明确的激励机制。我国目前的登记人员没有专门的准入机制，由于编制的限制，随着业务量的剧增，大量临时人员进入，其业务水平难以保证，过失甚至犯罪的风险较大，而高素质的人才由于待遇较低又无法留住。房屋登记官考试仅仅是住建部行业内部的上岗考试，没有得到人事部门的认可，登记官的职责、待遇都没有明确，还没有形成职业化体系。建议会同人事编制部门尽快出台相关政策，根据城市规模和发展水平