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电气在高品质房地产项目中定位 　　摘要：高品质房地产项目体现在如下六个方面：1、功能；2、特点/亮点；3、可信赖程度；4、耐用度；5、服务度；6、外观，电气工程影响着功能的实现，关乎着客户的体验。本文从工程实践出发，从纵向（电气系统自身）和横向（与其他专业的配合）两个方面进行总结，试着探索电气工程管理的规律，用已有的经验趋利避害。 　　关键词：定位；市政外线；设计管理；工程管理；跨专业配合 　　第一部分：纵向（电气系统自身）： 　　市政外线――机房（如变电所、变电亭等）――楼座――竖井――户内（或公共区域）――末端点位 　　一、市政外线 　　1、流程：设计资源咨询及踏勘（现状、容量）――协议（设计、施工、监理）――现场踏勘（路径）――设计（系统、配合条件提出、高低压柜，盖章图纸）――条件移交及进场――安装――调试――验收手续――备案 　　2、重点关注： 　　2.1设计阶段做好资源踏勘、提前做准备，研究透政府正式文件、逐个落实。以送电和信号（电话、网络、有线电视、手机信号覆盖）开通时间点倒排工期，拟定各阶段详细计划，提前开始各步的准备。 　　2.2手续和技术相互配合、呼应。 　　2.3临电手续办理（委托总包或实力较强的资源单位）。 　　二、设计管理――“谋定而后动” 　　1、理念：精细设计、美化功能。 　　2、设计原则：动态、人性化、前瞻性 　　3、资源单位： 　　顾问――方案及修改、系统深化； 　　设计院――系统、材料设备选型、线点定位、相关配合。 　　主要关注设计界面：1）图纸细节；2）会审、各专业设计界面闭合。 　　4、各设计阶段关注点： 　　4.1方案设计：系统容量的估算及前瞻性设计（裕量）、变配电系统设计；对市政的要求；电气节能措施；所需的弱电系统等。 　　4.2初步（扩初）设计：设计说明书、系统图；主要设备表、计算书等。 　　4.3施工图设计：图纸目录、施工图设计说明、设计图纸（如细节：如点位+路径）、补充初步设计阶段的主要设备表何计算书等。 　　4.4深化： 　　4.4.1天花、留洞、管井（电源、地漏、支架）――标识系统，使图纸更清晰； 　　4.4.2机房深化（载荷、基础、电源、建筑、空调、接地、市政机房设备运输通道、景观机房）； 　　4.4.3综合管线――尊重各专业规范的前提下前瞻性设计（特别是市政预留）。 　　5、竣工图设计：施工图+设计变更（注重设计变更流程；控制设计变更引起的成本变化）。 　　6、特别做好各阶段成果的图纸会审和图纸交底。 　　7、如果有条件，全程关注物业、营销的要求。 　　三、工程管理――全过程管控（制度+流程）；以设计的心态进行工程管理 　　1、管理理念：预控、动态管理；消化设计问题。 　　2、专题会研究方案、材料和工艺样板、工序研讨及界面移交、关注实施细节、全过程成品保护，联合调试――制度保障下以现场实施为目标的质量管理制度和体系。 　　3、流程 　　3.1方案先行_专题会： 　　3.1.1全过程设想、提前研讨确定整体及专项方案； 　　3.1.2化被动为主动。 　　3.2材料、工艺样板――总结与执行 　　3.2.1材料从源头控制，参数复核前置，样板制度； 　　3.2.2工艺样板推广； 　　3.2.3约谈纪要：关键节点（进度）进行限定； 　　3.2.4做好全过程成品保护。 　　3.3过程界面移交确认――书面记录 　　3.3.1前置条件提出与复核； 　　3.3.2施工界面闭合； 　　3.3.3综合会签：如装修封棚确认会签。 　　3.4验收及培训_充分准备 　　3.4.1操作培训及资料移交 　　3.4.2竣工资料与工程同步。 　　4、重点关注 　　4.1、图纸+合同是工程管理的依据 　　4.2、以设计心态进行工程管理： 　　4.2.1重点关注设计界面和施工界面，可再现方案形成过程； 　　4.2.2界面―“统分结合”可将需协调问题消化在资源单位之间，如设计总包、机电总包。 　　4.3、研究与执行 　　4.3.1强调研究问题，工程全链条问题研究以实践为导向―情景模拟； 　　4.3.2计划――“凡事预则立，不预则废” 　　4.4、充分的准备―事无巨细：执行―风险控制，尤其要机电设备功能性整体实现的条件。 　　4.5、以开放的心态调动资源单位（境外、沟通），制定各分项工程流程+控制要点。 　　4.6、根据不同业态或位置（户内+公共区+地下室）的要求进行计划管理，提高预控能力，以利于实践和成本控制为根本出发点动态调整。 　　4.7、做好信息管理，信息对称、会签、变更信息发布平台 　　4.8、对资源单位的特点进行把握，重点关注材料、人员架构、工艺、界面、移交、成品保护、培训、移交；与各专业的协调，要客观规律，专业间协调利益最大化。 　　第二部分：横向配合――界面移交＼介入时间点＼成品保护＼功能配合