二三线城市某商业地产项目(购物广场)规划182404996.docVIP

 目　 录第一篇：市场调查篇　　　　　叙述安阳的地理位置、收支状况、消费习性、商业情况、内外交通、本案的优劣比较第二篇：地产概念篇　　　　　叙述商业不动产的基本概念、如何评估商铺价值、零售各大业态的情况第三篇：商业规划篇　　　　　叙述本案的产品定位、商业业态组合、楼层业种和业态的组合、基本设计理念的阐述、销售和经营第四篇：销售管理篇　　　　　叙述本案的的销售和管理基本构想第四篇：财务分析篇　　　　　叙述本案的资金投入、建造、销售、经营的费用支配和收入、损益平衡第一篇市场调查篇〇　安阳概况安阳位于河南省的最北部，地处山西、河北、河南三省交汇点，西倚巍峨险峻的太行山，东联一望无际的华北平原，是豫北区域性中心城市。现辖一市、四县、四区和一个高新技术产业开发区。即：林州市、安阳县、汤阴县、滑县、内黄县、文峰区、北关区、殷都区、龙安区。安阳市总面积为7413平方公里，总人口518.7万人。市辖区面积543.6平方公里，城市人口101.2万人。〇　安阳交通　　　安阳交通便利，地理位置优势，京广铁路纵贯市区，京珠高速，106、107国道贯穿南北。北上500公里直达北京，南下200公里直达省会郑州。继续东向入310国道500公里可达连云港。经106、104国道货车9个小时到达天津港。11条省级公路干线从市区辐射而出，连接周边180公里半径范围内中原经济协作区，共12个城市，总人口近6000万人。安阳火车站是京广铁路干线上的重要车站，车行1小时48分钟到达省会郑州，4小时50分钟到达首都北京，每天停靠客车35对，交通十分便利。市区公路纵横交织，公交线路四通八达，已形成市内联网、市外联线的交通网络格局。〇　安阳历史安阳是中国七大古都之一，国家历史文化名城，是甲骨文的故乡，《周易》的发源地，红旗渠精神诞生地。早在公元前1300多年，商王盘庚迁都于安阳殷都区小屯一带，历经八代十二王255年之久，距今已有3300多年的历史。这里出土问世了中华民族最早使用的文字——甲骨文、世界上最大的青铜器——司母戊大方鼎。殷墟商代晚期都城遗址的发现与发掘，在“中国20世纪100项考古发现”评选中名居榜首。著名历史学家郭沫若曾留下“洹水安阳名不虚，三千年前是帝都”的著名诗句。历史上著名的文王演易、妇好请缨、苏秦拜相、西门豹治邺、岳母刺字等重大事件都曾经发生在这里。〇　安阳经济2002年，安阳全市GDP完成311亿元，同比增长11.4%，超过年初目3.4个百分点；地方财政一般预算收入比上年增长18.6%；城市居民人均可配收入6467元，农民人均纯收入2313元，分别比上年增长12.7%和4.1， 2003年全市经济发展预期目标是：国内生产总值比上年增长9%左右。其中第产业增长4.5%，第二产业增长11%，第三产业增长9%。全社会固定资产资增长10%左右。城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长8%和5%。外贸进出口总额2.1亿美元，其中出口总额1.4亿美元。〇　安阳商业　　 郑州丹尼斯百货量贩——台湾管理背景，是河南省业绩最好的商业零售企业，基本发展为河南本省，全馆约7000平方米，一楼百货，二楼量贩，是目前安阳地区最大的量贩大卖场，百货店集中了大量中档商品，相对品牌资源度较好，管理较强。与本案比较的评判等级（参考）：位置 面积 业种组合 商品 管理★★★ ★★★ ★★★ ★★★★ ★★★★★　　　卫东购物中心——安阳老牌商场改制企业，独占安阳最佳地理位置，营业面积近10000平方米。大厦地下一层经营食品超市，地上一层经营金银珠宝、名烟、名酒、化妆品，二楼经营女装，三楼经营男装、鞋类、皮具等。是我市目前经营规模最大的综合性购物商场。与本案比较的评判等级（参考）：位置 面积 业种组合 商品 管理★★★★★ ★★★★ ★★★ ★★★ ★★文峰时代广场——新兴仿古商业街，位于四省通衢之美称的安阳市老城中心，占地十六亩，整体三层(含地下一层)，总面积17000平方米，一楼为单体门店，二楼和负一楼是整体卖场。明清风格的建筑，秀外惠中的装修，内设自动扶梯、中央空调、自动防火喷淋、背景音乐等，商场环境温馨，品位独特，是人们休闲购物的理想去处。为商铺租赁和销售结合的商业设施，紧邻文峰塔和丹尼斯百货量贩店，以服饰、电子、通讯、鞋帽等商品为主。与本案比较的评判等级（参考）：位置 面积 业种组合 商品 管理★★★ ★★★★ ★★ ★★ ★　　　北大街步行商业街——传统商业步行街，位于古城北大街中段，东西钟巷交汇处，和郭朴祠相邻。钟楼建于明弘治年间，清乾隆时整修，民国二十一年改为民众教育馆，日军攻占安阳后被毁。1