我国房地产价格波动的影响因素及趋势研究1333535557.docVIP

PAGE \* MERGEFORMAT 1我国房地产价格波动的影响因素 姓名∶洪丽霞 学号∶201102030137 专业∶房地产经营与估价 班级∶房产1班近几年来，我国的房地产价格一直是整个社会的焦点问题，是关系着民生的重大问题。对此，我从金融学的角度，对我国现阶段房地产市场的整体状态，诱因做出一个系统介绍。随之，对我国房价的未来走势做出一个预测，并且提出一些调整建议和意见。（一）我国房地产价格的特点总体来说，近年来我国房地产价格上涨速度快，涨幅较大，房价出现了较大的波动，这种房价波动是不正常的，并且在未来的趋势上十分的不明确，显得扑朔迷离。这种不正常具体表现在以下方面：1.房价涨幅与GDP涨幅不协调当房价的上涨幅度远高于GDP的增长幅度，房价明显高于其内在价值时，表明房价与国民经济发展水平不相协调，房地产出现价格泡沫并诱发房地产业呈现过热状况。我搜集到了一些年份的国外房价与GDP的关系图（以英国和美国为例），可以看出在西方发达国家，少数的年份GDP的增长与房价的增长相当，更少出现房价涨幅高于GDP增长的情况，在一般的情况下GDP的增长都高于房价的增长，我们可以从图4、图5中清楚的看到西方发达国家房价的上涨幅度与GDP的增长的具有很高的相关性，我们可以从中找出GDP变化与房价变化的相关规律。而在我国，恰恰违背了这一规律，我国近些年来，年GDP增长均保持在8%—12%之间，在金融危机爆发的2008年，我国的GDP增长也保持在8%以上，但是，从2005年以后，我国的房地产市场飞速发展，房价增长的速度远远高于GDP增长速度，甚至在2008年到2009年的一年中，某些大型城市，如北京的房地产价格增长速度超过了200%。我国的房地产增长速度一般都高与GDP的增长。另外，我国的房价增长速度波动较大， 2004年出现了大幅的上涨，2005、2006年出现下跌，2008年还有超过GDP增长的势头。从这种不协调可以看出，我国房价的波动是非常不正常的。2.房价收入比高为了衡量一个国家的住房消费水平是否合理, 世界上大部分国家都在使用一个指标——房价收入比，这是一项综合指标。“房价收入比”是指“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比”，国内学者大多将“房价收入比”这一概念定义为“居民收入和房价水平之间的比率” 根据联合国人类住区（生境）中心所发布的《城市指标指南》。世界银行（world bank）认为最适宜的房价收入比应该在3—6倍之间较，若低于3就会出现住房供不应求的局面，会造成房地产市场的混乱，而高于6倍就是超出了城镇居民的经济承受能力，如今这个标准已成为对房价和家庭年收入进行相关分析的重要参照系。根据联合国人类住区（生境）中心所发布的《城市指标指南》表1 近年来我国的房价收入比年份每户的收入(元)单元房平均售价房价收入比201042273.1023580208.469200937521.6113030308.076200833509.4792851208.509200730182.9602500208.283200619597.93021231010.833200518330.83520250011.047200421411.9481953009.121200319706.1981900809.646资料来源：2003年-2010年统计年鉴通过数据的收集汇总，我计算出我国近几年来的房价收入比例，以便直观的说明我国的房价收入比偏高的问题。目前我国大多数城市的房价收入比超过8倍，这还是基于全国平均的水平之上，而一些大型城市，北京，上海，深圳等，房价收入比还要远远高于8倍，这意味着，在中国一个家庭若要购买一套房产，至少要用8年，甚至是11年的收入才能购买得起，这远远超出了合理的房价收入比范围。如此高的房价, 是普通的工薪阶层和百姓很难承受的。事实是，根据中国社会科学院的调查研究统计报告显示，现如今，我国的房价已经超出了85%的居民的经济承受能力，换而言之，就是有85%的城市人买不起房子。“中国房地产市场的价格在一些大城市已经很过头了。”美国知名经济学家、《非理性繁荣》作者罗伯特·希勒教授昨日在北京重申了自己对中国楼市的看法。希勒是在“金融制度的重新设计：聚焦资产泡沫与金融监管对话”论坛上做出上述表示的。希勒认为，房地产市场是否存在泡沫，应考察房价跟收入的比例，中国应该让房价低一点，“目前快速增长的楼市价格，有些像泡沫，我肯定不会在中国买房地产。” 罗伯特·希勒 聚焦资产泡沫与金融监管对话9日，这位美国国家经济研究局(NBER，美国经济衰退方面最权威的认定机构) 罗伯特·希勒 聚焦资产泡沫与金融监管对话3.不同城市的房价波动差异较大一般大中型城市房屋价格环比指数明显低于超大型城市的环比指数水平，超大型城市的房价环比