房地产金融第十章.pptxVIP

房地产金融（第五版）东北财经大学出版社 第十章　 房地产夹层融资【学习目标】通过对本章的学习,学生应了解或掌握如下内容:1.房地产夹层融资的概念与特点;2.房地产夹层融资的运作模式;3.中国发展房地产夹层融资的可行性及需破除的障碍。 导　言当房地产信托贷款受阻,使开发商融资进入低潮之际,一种介于股权和债权之间的“夹层融资”方式从欧美等发达国家传入中国,并以十分迅速的发展态势在国内生根发芽。“夹层融资”产生于20世纪80年代的美国。30多年来,它在美国和其他西方国家得到了很大发展。作为一种融资手段,“夹层融资”为何能得到国内开发商的青睐?其运作模式是怎样的?作为发达国家相对成熟的房地产融资方式在中国的发展将面临着怎样的障碍和发展前景?本章将围绕这些问题展开讨论。第一节　房地产夹层融资概述一、房地产夹层融资的含义第一节　房地产夹层融资概述二、信托的特征第一节　房地产夹层融资概述二、房地产夹层融资的特点第一节　房地产夹层融资概述比较内容银行贷款夹层融资股权融资预计融资成本较低适中较高预计风险较低适中较高周期根据具体情况协商确定2~7年根据公司运营情况确定股权稀释情况无无有尽职调查较严严很严还款保证高较高不确定三、房地产夹层融资与其他融资方式的比较第一节　房地产夹层融资概述比较内容普通贷款项目夹层融资项目1夹层融资项目2备注销售收入140 000 000　140 000 000　140 000 000　?所有税金14 000 00014 000 00014 000 000 按10%计算净收入126 000 000126 000 000126 000 000?开发成本100 000 000100 000 000100 000 000包括所有费用自有资金40 000 00020 000 00010 000 000?银行贷款30 000 00030 000 00030 000 000?夹层融资—20 000 00030 000 000?银行利息4 200 000 4 200 0004 200 000年利息率7%,共2年夹层融资利息—6 000 0009 000 000年利息率15%,共2年总成本104 200 000110 200 000113 200 000?开发利润21 800 00015 800 00012 800 000?自有资金回报54.5% 79%128%开发利润/自有资金三、房地产夹层融资与其他融资方式的比较表10-2 普通贷款项目与夹层融资项目的比较第一节　房地产夹层融资概述比较内容银行贷款夹层融资股权融资预计融资成本较低适中较高预计风险较低适中较高周期根据具体情况协商确定2~7年根据公司运营情况确定股权稀释情况无无有尽职调查较严严很严还款保证高较高不确定三、房地产夹层融资与其他融资方式的比较第二节　房地产夹层融资的运作一、房地产夹层融资的两种典型运作模式第二节　房地产夹层融资的运作一、房地产夹层融资的两种典型运作模式第二节　房地产夹层融资的运作二、房地产信托的模式?(一)房地产债权型信托模式 第二节　房地产夹层融资的运作二、房地产信托的模式?(一)房地产债权型信托模式第二节　房地产夹层融资的运作一、房地产夹层融资的两种典型运作模式 第二节　房地产夹层融资的运作二、房地产夹层融资的实现途径第二节　房地产夹层融资的运作二、房地产夹层融资的实现途径 第二节　房地产夹层融资的运作二、房地产夹层融资的实现途径 第二节　房地产夹层融资的运作三、国内房地产夹层融资的首尝——“联信·宝利”7号该信托资金投资的基本交易结构是,“联信·宝利”7号以房地产集合信托计划的方式筹集资金;联华信托公司以受托人的身份作为投资主体,其另一个身份则是投资对象的20%股权的股东;投资对象是大连琥珀湾房地产开发公司;投资方式是类似优先股的方式;同时普通股股东提供保证回购的承诺。这一交易结构具备了夹层融资结构的基本特征,以将收益人设置为优先受益人的方式,实现类似持有优先股的效果;同时,普通股股东以《承诺函》的形式保证回购,保障了投资资金的退出机制。最终实现“三赢”的局面:开发商获得了资金支持,信托公司获得了投资收益,而信托投资者也会获得较高的收益,远高于银行存款。第三节　房地产夹层融资的发展 一、美国房地产夹层融资的发展房地产夹层融资近年来在美国蓬勃发展,主要包括以下两个原因。第三节　房地产夹层融资的发展 二、中国发展房地产夹层融资的可行性第三节　房地产夹层融资的发展 三、中国发展房地产夹层融资需要破除的障碍 第三节　房地产夹层融资的发展 四、完善与房地产夹层融资相关的法律制度THANK YOU