中海地产-南京凤凰街项目前期定位报告共149页(5-7章).docVIP

南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告PAGE PAGE 30南京中海地产 中海南京凤凰项目市场定位报告第五章 竞争及参考市场分析第一节 板块竞争分析 一、高端住宅竞争板块对比分析板块名称板块定语主要项目主力户型价格水平客群分析板块不足城中板块市中心绝版地块金陵王府、金鼎湾、恒隆花园集中在100-200平米，户型跨度从两房到五房单价集中在10000元左右医院高级医生,私营企业业主,政府机关干部,外贸人员,外籍人士.这部分客群基本上自住为主,年龄在30-40岁之间项目规模有限；道路设施老化落后，出行不便；容积率高，小区环境拥挤；莫愁湖板块湖畔景观豪宅万科金色家园,金基蓝钻集中在万科的100左右的两房,120-150的三房；金基蓝钻的 138-145的小四房单价在9000左右,三房与四房的总价在120万-180万之间身份多为公务员,银行高层职员,证券职员,医生,大学教师及私营业主,其中万科有部分外籍人士及海外归国人员.客群年龄在40岁左右.多为2次置业自住地块规模有限，难以形成社区；临近南湖老居住区，居住环境受影响；玄武湖板块绝版湖景豪宅天正湖滨,金陵御花园,新世界花园户型跨度较大,以天正的110的两房到180的四房,金陵御花园的700平方米的独栋别墅,新世界花园的220平方米的跃层5房两厅公寓单价10000元/平米；总价100—300万；别墅单价15000—20000元/平米；总价最高达600万主要来自城中,年龄在40-60岁之间,职业集中在政府高级别干部,私营企业业主,高校教师,外企高管.外籍人士.以及在宁工作的台湾香港人为主.中央门汽车站,来往人员较复杂，且生活配套设施不足；与市中心距离相对较远；和玄武湖相隔有一条城市干道；紫金山板块紫金山下尊崇生活区凯祥花苑,天泓山庄,钟山高尔夫别墅,帝豪花园凯祥花苑74-98的两房,以及122的三房；天泓山庄的149-190花园洋房, 240平米的叠加别墅；钟山高尔夫330平米-650平米独栋别墅普通公寓：8000-10000左右；别墅总价：200万-600万南京本地占70%。以企业,政府中高层领导为主外籍人士,及归国人士占少量,基本上90%为自住,年龄在45岁-60岁之间；看重生活的私密性,价格考虑较少房源供应量少；缺乏周边生活商业配套以及学区配套；进入市中心的中山东路较为拥挤；鼓北板块新兴高尚富人区汇林绿洲,金陵大公馆,蓝山国际公寓集中在100左右的两房,130-140的三房,170-190的四房主力单价在8500-9000元/平米置业集中在高校教师，政府机关领导，IT精英，企业中高层领导等,多为2次置业,；多来自于鼓楼区，玄武区，白下区，上海等城市外地人中央门汽车站附近,人员流动大,人员较杂沿江板块俯瞰江景高档社区世贸滨江新城银城宝船听涛135的三房两厅；宝船听涛：240平米的叠加别墅,330平米的7房龙江地区的客群占一部分，高校教师和科研人员、企业高级管理人员、政府官员、经商人员,世贸多为地方企业老板、公司中高层领导、政府官员以及外籍人士.年龄多为30-50岁之间, 片区内距离龙江还是有着一定距离；周边商业及生活配套不足,使得先期入住的业主生活不便；缺乏整体的规划江宁将军路板块低容积率绿色人文生活区翠屏国际复地朗香山水华门玛斯兰德独栋为330-512㎡；双拼为200-400㎡；联排为170-300㎡别墅单价为联排6000-6500；独立9000 -11000；双拼7000-8000元；集中在市区内的私营业主,公司主管,以及大学教授,主任医师,这部分客群收入较高，,比较注重小区周边环境以及项目内部景观和物业水平；整体入住率不高；周边生活配套以及商业配套匮乏；片区内的公共交通不完善,出行较为不方便。二、酒店式公寓竞争板块对比分析基于未来市场酒店式公寓供应区域集中于河西和城中板块，因此对酒店式公寓的板块对比分析主要针对河西和城中板块。酒店式公寓主要竞争板块对比板块河西城中物业类型酒店式公寓酒店式公寓主力面积30-4535-50均价范围7700-8500元/㎡10000-12000元/㎡总价范围30-40万元35-60万元买家类型政府机关工作人员，高校教师，银行职员等私营业主、公司管理层、投资者板块优势自然景观优越，板块内居民整体素质较高，居住氛围较好商务配套成熟、交通便利，城市核心区的投资价值高板块劣势交通受限制较大，配套较为缺乏基本没有自然景观，居住氛围和居民素质较为混杂河西板块的酒店式公寓主力面积相对较小，市场销售价格相对较低，主要以中高端产品供应为主。河西板块酒店式公寓购买者主要以高校员工、政府