房地产区位因素对产品价值的影响分析.pptVIP

房地产 区位因素 对价值的影响分析 房地产产品构成要素 SOHO 住 宅 房地产产品分类 办 公 商 业 商 住 MALL 综合体 1. 房地产区位的概念是什么？ 2. 房地产区位是由哪些因素构成的？ 3. 这些因素如何影响房地产产品价值的变化？ 本 篇 研 究 的 目 的 ： Part 1 房地产区位概念 地段，地段，还是地段！！！ 18世纪末，德国经济学家杜能（J.H.V.Thiunon）在《孤立国同农业和国民经济的关系》中首先提出 从狭义上讲，指特定地块的地理空间位置及其与相邻地块的相互关系 从广义上讲，它强调了自然界的各种地理要素和人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映 区 位 的 定 义 从狭义上讲，指房地产在空间中坐落的位置 从广义上讲，它包括交通的通达性以及在该位置所能获得的经济和非经济效益的满足 具体地说，就是以房地产坐落的位置为基点进行工作、娱乐、医疗等一切活动所要花费的成本，以及该位置的自然、社会、经济环境对购房者身心各方面的影响 房地产区位的定义 区 位 的 特 征 1. 区位的动态性 区 位 的 特 征 区位的自然地理位置是不变的，但由于其他区位因素是处于不断变化中的，因而区位也将随之发生变化。 区 位 的 特 征 2. 区位的相对性 同一区位会因为区域经济活动类型的差异而产生不同的区位效益，区位质量的优略只是相对意义上的。 区 位 的 特 征 3. 区位的等级性 对于一些经济活动，区位效益的好坏或区位质量的高低会因位置的不同而呈现一定的差异性。 区 位 的 特 征 4. 区位的稀缺性 相对于大量的或多类型的经济活动而言，适宜或优良区位的供给量总是小于相应的需求。 区 位 的 特 征 5. 区位的可设计性 区位是可以通过人们有意识的规划而改变的，人们可以根据自身需要，在不违背自然生态规律的前提下改善区位质量、提高区位效益。 Part 2 房地产区位的构成要素 房地产产品构成要素 地 理 位 置 交 通 条 件 商业繁华程度 配 套 设 施 环 境 街道、方位 区位功能性质 与城市中心的距离 道路完善度 公共交通便利度 对外交通便利度 停车便利度 商业服务等级 商 业 环 境 基 础 设 施 公 共 设 施 自 然 环 境 社 会 环 境 地 理 位 置 地 理 位 置 街道、方位 区位功能性质 与城市中心的距离 地 理 位 置 街道、方位：区位名或街道名。 区位功能性质：农业区、工业区、商业区、旅游风景区、居住区、行政区、文教区。 与城市中心的距离：城市中心区、城区、城乡结合区、郊区。 地 理 位 置（城市空间结构的三种模式） 1.同心圆模式 地 理 位 置 地 理 位 置（城市空间结构的三种模式） 2.扇形模式 地 理 位 置 地 理 位 置（城市空间结构的三种模式） 3.多核心模式 地 理 位 置 交 通 条 件 交 通 条 件 道路完善度 公共交通便利度 对外交通便利度 停车便利度 交 通 条 件 道路完善度：路网密度、道路等级、道路的通达性。 公共交通便利度：公交、地铁等公共交通设施便利程度。 停车便利度：车辆停放的便利程度及获得停车位的成本。 对外交通便利度：到城市各个设施的便利程度。 商业繁华程度 商业繁华程度 商业服务等级 商 业 环 境 商 业 结 构 生活便利度 商业繁华程度 商业服务等级：城市级商业中心、区域级商业中心、街区级商业中心。 商业结构：以零售或是批发为主，商业业态分布的比例。 生活便利度：获得基本生活物资的便利程度。 配 套 设 施 配 套 设 施 基 础 设 施 公 共 设 施 通 讯 系 统 教 育 设 施 给排水系统 供 电 系 统 燃 气 系 统 供 热 系 统 防灾安全设施 文化娱乐设施 体 育 设 施 医 疗 设 施 配 套 设 施 基础设施：有无天然气、市政供暖、更加高速快捷的通讯环境，对价值的影响较大。防灾安全设施包括各类避灾场所、公安局、派出所等。 公共设施：教育、文娱、体育、医疗设施。 环 境 环 境 自 然 环 境 人 文 环 境 著 名 景 点 人 口 状 况 空气、水、噪声、光 地形、地势 绿化、景观 标志性建筑 周边建筑格局 文 化 特 征 治 安 环 境 环 境 自然环境：各类污染状况，地形地貌，绿化程度，是否有公园或水域，地标性建筑或著名旅游区、保护区，周边建筑的风格与品质。 人文环境：人口状况包括该区位人口的密度，组成结构，文化修养等。文化特征反映了该区位历史文化的特征以及区位群体的风俗习惯和价值标准。治安环境反映了区位的治安状况和安全程度。 Part 3