房地产业务法律管理纲要详细.docVIP

PAGE PAGE 1四、其他前期工作（一）前期项目策划房地产项目策划就是在房地产项目开发前的筹划或谋划。具体地说，房地产项目策划就是根据房地产项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，综合运用各种手段，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划，并以可操作的策划文案作为结果的活动。广义上包括取得项目之前的可行性研究、实施前的项目定位以及项目实施中的营销策划。前期项目策划则仅指前两项。1、项目可行性研究。A、主要内容： 　　(1)项目概况； 　　(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置； 　　(3)市场分析和建设规模的确定; 　　(4)规划设计影响和环境保护; 　　(5)资源供给； 　　(6)环境影响和环境保护； 　　(7)项目开发组织机构、管理费用的研究； 　　(8)开发建设计划； 　　(9)项目经济及社会效益分析; 　　(10)结论及建议。 B、工作环节： 　　投资机会研究；初步可行性研究，亦称“预可行性研究”；详细可行性研究，即通常的可行性研究。对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。C、工作程序： 　　(1)接受委托； 　　(2)调查研究； 　　(3)方案选择与优化； 　　(4)财务评价和国民经济评价； 　　(5)编制可行性研究报告。2、项目定位：? （1）可类比项目、重点竞争对手营销策略分析 ?? （2）项目SWOT分析及总体思路拟定 ? （3）项目潜在价值的挖掘 （4）目标客户定位 ? （5）开发主题定位及房地产形象定位 3、项目前期策划的法律问题：（1）可能涉及的合同种类：市场调查、咨询服务、（2）法律风险识别及防范:A、服务范围的界定B、费用的界定及支付安排：价外费用的界定C、知识产权归属分配、责任D、项目团队要求以及团队驻场要求E、成果界定及修正F、进度要求H、技术交底I、保密要求J、履约期间终止处理。(二)、勘察设计1、勘察设计资质与等级：勘察资质：综合资质、专业资质、劳务资质设计资质：综合资质、行业资质、专项资质《建设工程勘察设计条例》规定的违背资质、等级的法律后果。境外设计机构承接境内设计业务的规定以及变通。2、勘察设计合同的风险识别：1）资质、等级审查。2）质量约定，尤其项目全部信息要素的满足要求。3）技术要求尤其深度要求，深度要求的个案化。4）成果不合格界定，法律瑕疵、技术瑕疵的排除。5）知识产权归属。6）设计团队锁定。7）成果细化、进度细化、技术交底、后续配合要求、施工图审查要求。8）成果调整约定，后续变更配合。9）费用锁定：指导价、调节价。通用条款包含的风险排除。10）责任还原、损失界定（三）文物勘探1、前置程序：五、项目建设 （一）施工施工合同是技术含量最高，也是最容易出问题的环节，发包方的工程负责人往往从施工企业转型而来，思维方式、合同理念上存在惯性影响，需要转变为发包人思维方式，其中最重要的是要确立“合同大于法律”的意思自治原则。（一）原则1、熟读通用条款，正确认识通用条款的性质和法律地位。2、合同条款提前，作为招标附件，避免中标后再行谈判。3、慎重履行，严格手续。4、重视黑白合同问题：当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。5、重视技术条款。（二）技术条款1、抛弃默认条款：默认条款是施工方的杀手锏，低中标、高签证、高索赔、高决算很多时候就是靠的默认条款。A、保护建筑方的3处默认条款1）、工程师计量前24小时通知承包人，承包人不参加的计量结果有效；2）、工程变更后14天内，承包人未向工程师提出变更价款报告的，视为变更不涉及价格；3）、发包人索赔的，收到报告及资料28天内不答复视为默认；B、保护施工方的默认条款（按作业流程）1）、对于工程师的口头指令承包人在7天内提出书面确认要求，48小时内不予答复的视为确认；2）、对于承包人提出的施工组织设计和工程进度计划提交工程师，工程师未按约定时间确认或提出书面意见的，视为同意；3）、不能按时开工，应提前7天提出延期要求和理由，工程师48小时内不答复视为默认，工期顺延；4）、工程师要求暂停施工后，承包人书面要求复工，工程师48小时内不答复视为默认；5）、符合约定的工期顺延情形，承包人在14天内书面报告，工程师14天内不答复视为默认顺延；6、）隐蔽工程及中间验收前48小时书面通知工程师验收，工程师不能按时验收也未提前24小时提出延期（不超过48小时）要求的，承包人自行组织的验收对工程师有效；7、）隐蔽工程及中间验收符合要求的，24小时后工程师不在验收记录上签字，视为工程师认可；8、）工程试车工程师未提前24小时要求延期也不参加的，应