基地差异与拆迁安置补偿标准之问题.docVIP

基地差异与拆迁安置补偿标准之问题、经验与建议来源：东方法眼 时间：2011-8-15──以上海市X区房屋拆迁实践为中心　　基地与基地之间的差异因素导致安置标准不统一的问题，是目前房屋动拆迁中遇到的一个非常现实的问题。房屋动拆迁具体实践过程中有哪些经验可以借鉴呢？为进一步完善法治化保障，应该采取哪些措施呢？本文以上海市X区房屋拆迁实践为例，在分析了实践中遇到的难点和问题之后，提炼出X区的有益经验并作了理论分析，[1]在此基础上提出本文关于解决基地差异与拆迁安置补偿标准问题的几点建议。　　一、基地差异导致拆迁安置补偿标准不统一引发的一些问题　　总起来说，上海市X区的房产用地开发大，规模大，包括综合工业开发区，现代农艺园区，海港工业开发区，上海化工区X分区，中心镇改造等。对上海市X区相关部门的调研发现，在因基地之间差异引起的安置标准不统一方面基本存在以下几个问题和难点：　　（一）不同用途的基地回报率差异导致安置补偿水平不统一问题　　随着上海市X区工商业经济的渐趋发展，投资环境也越来越宽松、优越，于是吸引投资的能力增强，大量投资者纷纷来到X区投资建厂、开办实业，该区招商引资的力度也大为增强。同时，市政建设项目也越来越多，各镇也建设了一些工业园区，这些都需要大量的土地，因而房屋动拆迁情况越来越多。然而，由于商品房基地动迁的回报周期较短，工业用地回报周期较长，由此导致安置标准也不一样，造成同一村居民的补偿方式和标准不一样。调研中发现，往往在同一村，由于不同住户所占有的地块不同，可能导致的用途也不一样，有的是商品房用地，有的是工业用地，两者有着不同的利润回报周期，导致基地价格产生差异，所以在动拆迁补偿中也会导致补偿标准不同。有的被动拆迁人就会提出这方面的问题，从而产生了一些争议，但X区相关部门及时化解了这些纠纷，取得了良好的效果。[2]　　（二）拆迁人无法依照市政府规定的标准补偿问题　　调研发现，一些市政项目和经济园区中的项目所利用的土地没有经过征用程序或者由于征用过程长等因素，由此产生了两块不同性质土地的基地其动拆迁安置补偿水平也不同，例如，按照规定X区四类地区征用集体土地补偿中同类地区商品房土地使用权基价为400元/平方米，价格补贴为200元/平方米，但是非征用土地市政项目补偿单价只有300元/平方米左右，两者之间有着明显的差距。　　（三）基地分类差异所导致的补偿标准不统一问题　　2002年，上海市房地局关于划定上海市城市房屋拆迁补偿安置地段等级的通知中，把上海市地段分为六级，其中，X区属于第六级别，区房地局又在此基础上分成四类。但基地划分级别带来的一个问题就是：两块基地之间的距离非常近（比如隔条河或者隔条马路），却分属于不同级别或者类别。因而补偿安置的差异产生，有的被拆迁人就提出这样的问题，针对划分依据要求有关部门解释。　　二、因基地差异导致安置标准不统一而引发问题的经验做法　　房屋动拆迁问题是当前房地产界也是社会运行中的一个比较突出的问题，解决起来遇到的阻碍和难点比较多，有的甚至比较棘手。上海市X区也不例外，同样会遇到一系列的纠纷和矛盾，但是，在X区委区政府的正确领导下，在相关职能部门的积极协调和指导下，广大被拆迁户还是配合政府工作的，取得了明显的成效。具体在因基地之间的差异而导致安置补偿标准不统一而引发的一系列问题方面，X区有着丰富的可资借鉴的有益经验。在调研中发现，该区有许多好的做法，在如何有效地解决因基地差异问题引起的纠纷和矛盾中，确实有大量的可圈可点之处。针对上面总结的这方面的难点和问题，X区在房屋动拆迁法制化保障方面主要在以下几个方面做得比较突出：[3]　　（一）制定科学政策，通过因地制宜的政策处理拆迁问题　　从实际出发，依据房屋动拆迁 HYPERLINK /faguixiazai/ 法律法规和上海市地方法规规章制定适合于本地区的一些政策规定，具体处理因基地差异导致安置补偿标准不统一的问题，从而使因基地差异导致补偿标准不统一的问题得到了较好地解决。　　从实际出发，实事求是，是分析问题和解决问题的哲学基础。房屋动拆迁实践中也应该贯彻这一方法论。上海市X区在这方面贯彻落实地比较到位，该区能够把 HYPERLINK /faguixiazai/ 法律法规和政策结合本地区实际情况运用到房屋动拆迁实践中去。例如，在该区N地区制定了《关于N地区违法违章建筑整治处理办法》（修改稿），该办法对N地区违法违章建筑整治处理的适用、负责机构、整治程序、救济措施等作了具体规定。值得注意的是，在该办法中，就违法违章建筑所占基地进行了规范处理，从而有效地解决了违法违章占有基地的相关问题。因为作为因违法违章建筑所占有基地的居民来说，他们本身可能不清楚所占基地是违法违章基地，如果不加以明确界定，那么在