2016年远洋地产杭州市施家园地块可研报告.docVIP

2011年远洋地产杭州市施家园地块可研报告杭州市施家园地块 可研报告2011.01.16谨呈远洋地产杭州公司大城 · 大道 · 大宅 · 大作　市场篇策略篇产品篇销售篇认知本体认知市场认知竞争认知客群策略思考策略论证核心认知再次论证产品建议风格建议景观建议客群定位总规建议价格建议销售建议经济核算大道突围，论剑银湖Part1 市场篇地块距离富阳主城区约15分钟车程。距离转塘区域约12分钟车程。距离杭州市中心约940分钟车程。午潮山隧道开通后，至留下仅10分钟。但该隧道建设时间待定。祝闲线通车后，项目至闲林镇约为15分钟。项目地块认知本体认知竞争认知市场认知客群交通环境：区域交通体系将逐步完善，通达性较好，提速融入大杭州地块位置及周边环境：富阳融入杭州的桥头堡，但区域内商业、生活配套较少。项目地块地块所在区域为“银湖景观居住与野外运动休闲区”，为富阳城市四大片区格局之一，也是富阳融入杭州的桥头堡区域，未来规划为银湖创新创业新城。景观居住、科创产业和野外运动休闲是区域三大特色。目前主要以各项目内部会所、酒店为主，其他休闲、娱乐、购物等配套暂无。认知本体认知竞争认知市场认知客群地块四至及现状：地块较平整，开发条件优。拆迁中的民房山脚下民房地块内湖地块外山地拆迁中的民房地块内馒头山周边的零散工厂在建的安置房祝闲线农田废弃的砖厂荒地地块东侧为祝闲线，野生动物园。地块南侧为九龙大道及320国道及规划向阳路。地块西侧为山脉。认知本体认知竞争认知市场认知客群地块编号 12345土地用途 住宅住宅住宅住宅住宅用地面积 6994869365456705189261413代征面积53313916204919818546容积率 1.0-1.21.0-1.21.0-1.21.0-1.21.0-1.2建筑高度 6060606060规划设计条件：容积率均为1.0—1.2设计条件较为尴尬。思考：容积率1.0-1.2，且地块之间容积率无法平衡，较大地限制了产品的规划。70米控高，满足20层高层规划。野风山、富春红郡容积率均为1，本案产品易与之近似，如何跳出包围圈寻求差异化产品定位？认知本体认知竞争认知市场认知客群利好不明显，区域同质化，同档次产品突围困难。认知本体认知竞争认知市场认知客群本体分析结论富阳商品房市场情况：高端市场与低端市场加速分流。富阳房市稳步走高，从别墅市场面积分布来看，富阳目前别墅市场主力户型为180—300方的叠拼与联排产品为主，约占到成交总量的85%。从总价分布情况看，150—500万之间的叠拼和联排产品占据市场主力，约占成交量的69.8%，500—600万之间的产品约占成交额的4.76%，而600—1000万之间总价的产品极少，1000—1500万之间的产品占到成交量的17.06%，1500—2000万之间的产品占比4.37%。高端市场与低端市场加速分流。商品房市场稳步走高认知本体认知竞争认知市场认知客群开发商项目名称开盘时间物业类型售价清源房产上林湖2004年销售至今别墅联排20200双拼24960龙晖置业富春红郡2009-10中式别墅叠拼10800联排16000九龙房产九龙一号2005-9别墅基本售罄尾房总价400-550万万科公望2005-11别墅一、二期售罄三期独栋55000野风野风山2010-1公寓别墅待售0.7KM九 龙 大 道1.4KM1.9KM野风山上林湖九龙一号红郡东洲-银湖区域为富阳乃至杭州地区高端居住区，万科公望为东洲板块标杆；银湖板块目前产品以中低端别墅为主，产品品质一般，无标杆项目。COPY概念-造房造园-铸品质-营造生活，银湖板块目前处在别墅发展的第三阶段，品质有待提升。随着野风及本项目地块的逐步开发，区域品质将日渐走高。社区品质、生活理念等将逐步引入。认知本体认知竞争认知市场认知客群别墅产品：项目较少，以中低端别墅为主。银湖板块 清源上林湖分期整 体占地面积33.3万方总建筑面积15.5万方容积率0.49绿化率40%建筑密度25.2物业形态联排、双拼独栋总户数1000户项目资源300亩野生竹林、3000亩深林、50000㎡上林湖水域、集山地、溪流、湖泊、田园、林地于一体项目定位品鉴园林，健康生活目前板块内唯一在售别墅大盘近几年银湖板块的主要在售项目，项目品质在银湖板块中相对较高，“生态”概念的运用比较成功，成为近年银湖板块的代表项目。天然水库四期尚未启动，预计规划独幢为主二期主要是4-6联排，双拼别墅，另外还有独栋别墅可以预定。二期的景观资源更为丰富，基本每户人家都有水系。40亩涵珠山，准备打造成山景公园。 户型面积为230-262平米，是三层加地下室结构，车位配比中间套1：1，边套1：2。三期占地223亩，以独栋为主。09年10月首批推出一期346户，以4