杭州世茂外滩国际中心定位及规划设计建议报告(精锐顾问).doc

杭州世茂外滩国际中心定位及规划设计建议报告(精锐顾问)世茂外滩国际中心定位及规划设计建议报告(纲要）浙江精锐地产顾问机构 我们的工作目标 在充分研究浙江房地产目标市场的现状和趋势的基础上，以出人意表的、具有创造性的构想，将杭州世茂外滩中心打造成能够高度迎合市场需求的浙江第一滨江豪宅！?杭州房产市场近况杭州重点项目研究项目定位规划设计建议建筑设计建议景观设计建议豪宅创新建议目 录第一部分 住宅部分定位及规划建议目 录第二部分 商业部分定位及建筑风格建议?杭州商业基础调查杭州重点商业项目研究滨江区域商业项目研究项目定位依据项目定位建筑风格建议第一部分 住宅部分定位及规划建议杭州房产市场近况供应现状及预测房地产开发状况 据市统计局数据显示，今年杭州市房地产开发投资增速仍延续了自年初以来的下降趋势。截至2008年9月底累计完成开发投资611亿元，同比增长22.1％，增幅分别比一季度及上半年下降18.5和2.1个百分点。在全部完成投资中，住宅建设完成投资320.8亿元，同比增长15.2％，增幅低于全部完成投资增幅6.9个百分点。 杭州房产市场近况当前市场的供应状况 从杭州城区房源供应来看，虽然受到土地供应的减少、90/70指标、以及住宅市场价格波动等客观因素的影响，杭州整体大户型供应量仍然较大，但是真正的豪宅产品却为数不多。主要原因是大多数开发商缺乏开发豪宅的理念与实际操作经验。 由于受到市场波动的影响，房源供应量的增长速度放缓。但市场刚性需求仍然存在，只是市场观望者的数量在不断增加，影响到存量房源的销售速度，也使开发商放慢了未推楼盘的启动脚步。供应现状及预测杭州房产市场近况未来供应状况 据统计，杭州主城区范围内，到2010年前预计将有建筑面积424万平方米的小户型商品住宅推出。以近两年杭州90平方米以下一手房源套均面积81.7平方米计算，约合51897套。其中已经拿到施工许可证的有118.9万平方米，开发商已经拿到土地，还在规划中的有243.1万平方米。而这一数据还不含经济适用房，以及一些住宅化的公建用地(综合用地、商业用地等，一般以单身公寓、酒店式公寓等业态面市)，此外，部分前些年协议出让的潜在供应住宅也未含在内，因此未来2年左右，市区房源短缺的局面可能会改变。 供应现状及预测杭州房产市场近况需求现状 据市统计局数据显示，2008年住宅需求量为537万平方米左右。预计2008年住宅供应量为680万平方米左右，因此住宅供求比为1.26：1，供大于求，杭州住房价格上涨趋势在一定程度上得到缓解。需求现状及预测杭州房产市场近况需求预测 “90/70”标准已在杭州实行两年，未来项目均需遵循此标准，中小户型将大量增加已成定局，大户型产品未来供应稀缺，一方面，350万到550万左右的城市高级公寓受到杭州以外的浙江经济发达地区客户的青睐，众多外地客户将在杭置业作为长远的战略投资及其子女需求使用。另一方面，随着杭州经济的发展，人们的住房标准日益提高，大户型产品将越发受到市场青睐。 另外体现在两方面，一是稀缺的大户型资源将造成供不应求的市场环境，从而导致更大程度的受到青睐；二是房价上涨对大户型总价造成影响较大，从而形成更大的升值空间。供应现状及预测杭州房产市场近况 近期部分楼盘折扣风潮，直接导致了高端住宅产品的销售力度减弱，许多豪宅产品在持续开发的过程中，通过销售控制，实现了价格差距，实际上将销售价格拉低来吸引客户，因此，出现了市场上多数豪宅产品调整价格入市的现象，现代景苑、新绿园、沐桥、万象城都在开盘后，入市价与预期价格差距较大，万象城在开盘前预计为33000元/㎡，实际开盘均价为29000元/㎡。 这都是项目在应对降价风潮所采取的积极策略，保证客户来源，努力短时间去化是各豪宅项目的目标，去年的“惜售”现象基本上出现不多了。 整体市场还处于调整，开发商也不敢贸然加价。价格现状杭州房产市场近况价格现状杭州市部分楼盘销售一栏表价格现状杭州房产市场近况11000-12000266163滨江滨江区东方郡1017675411315滨江滨江区海威国际9280005093钱江新城上城区金色海岸82492837221城东江干区蔚蓝公寓73000025113之江度假区转塘公元沐桥632580537之江西湖区九树公寓 516000210169滨江滨江区星光国际公馆425000491127钱江新城上城区新绿园33850060380钱江新城江干区东方润园22749059329钱江新城江干区万象城??悦府1交易均价交易套数剩余套数板块城区楼盘名称排列杭州重点项目研究精装修1600万/套公元·沐桥之江度假区精装修32580九树公寓西湖区精装修16000（50-125㎡）星光国际