营口乾丰·祥水湾项目营销策略--突破土地价值与项目定位(旭辉).doc

营口乾丰·祥水湾项目营销策略--突破土地价值与项目定位(旭辉)2011突破 土地价值与项目定位PRESENTATION《乾丰 ?? 祥水湾》项目营销策略Content list今天我们将会听到什么？定位之上，土地特性与项目属性的思考 ——项目定位，项目主线与核心理念的梳理产品之上，项目产品实线的定位与市场链接 ——房子与市场的结合点价值之上，项目的核心价值与功能组合 ——优势价值与核心功能的价值链接运营之上，项目营销线的策略与实现 ——建立在项目与生活观念的沟通方式市场之上，建立与区域市场需求的错位为基础 ——研究区域市场现状寻找缺位空间市场之上，建立与区域市场需求的错位为基础 ——研究区域市场现状寻找缺位空间Branding Brochure 项目区域板块情况市场之上Orientation amp; market营口是辽宁省管辖的地级市，是全国重点沿海开放城市。营口市辖四区(站前区、西市区、老边区、鲅鱼圈区)，著名的温泉疗养胜地熊岳就位于鲅鱼圈区。营口是我国东北重要的港口城市和先进制造业基地，辽宁中部城市群和辽宁沿海经济带上的区域中心城市。营口是中国最早兴办近代工业的城市之一，是中国轻纺工业基地。全市拥有40多个行业,3000多家企业,主要产品700多种,营口名牌产品,驰名中外。营口的地热资源十分丰富，是辽宁省著名的温泉疗养胜地。每年温泉度假及周边旅游餐饮产业都给市财政带来可观的收入。区域概况市场之上Orientation amp; market*注：由于熊岳区域房地产市场发展缓慢且同比优质项目较为稀少，因此区域市场分析我们界定为整个鲅鱼圈项目月亮湖公园5星级酒店高尔夫球场山海广场温泉城RussiaChinaJapanNorth KoreaSouth KoreaBeijingMongolia营口相关城市分布 沈阳大连营口鲅鱼圈“五点一线”沿海经济带鲅鱼圈旅游景观带大连熊岳北距沈阳190KM 南距大连150KM 沈阳熊岳旅游景观带何家沟滑雪场望儿山青龙山景区熊岳古城配套综合商场：站前百货商场 交通：204路 邮局：熊岳城内邮局支局 银行：营口商业银行财源储蓄所，交行岳支行，农行熊岳支行，中行幸福街分理处派出所：望儿山公安局派出所其他：中国电信营业厅，中国移动宏伟营业厅，山城医学美容院商服配套幼儿园：团结幼儿园，铁路幼儿园中小学：铁东小学，温泉小学，金星小学，前进小学，望儿山小学，熊岳高中，三十中，育才中学，熊岳二中医院：熊岳华宁医院，熊岳印染公司职工医院，正骨医院 高校：营口市农业工程学校，辽宁农业职业技术学院教育医疗配套市场之上Orientation amp; market区域板块配套分析项目区域板块地产整体情况市场之上Orientation amp; market区域同质化楼盘分析 医院疗养院乾丰祥水湾河海龙湾天沐颐泉别墅华御水岸名居金灿御水碧园居民区派出所祥 水 河温泉小区该区域位于熊岳温泉村，包括乾丰祥水湾在内共计5个在建项目。周边项目主要是以别墅、酒店公寓为主。项目定位以旅游度假为主。温 泉 路市场之上Orientation amp; market选择区域产品原因区域价值认同 —— 属熊岳区养生度假良好区域。区域价值提升 —— 随着城市全域化的发展，温泉村将日渐成熟，价值提升空间较大。区域价值归属 —— 区域交通暂时不便利。客户主要是熊岳、鲅鱼圈、营口为主，省内为辅，省外较少。该区域客群类型多样，有私企富商，政府官员等资产较多的人群所组成，他们大多都追求高品质的休闲度假生活享受。区域产品特点 —— 由于该区域地处熊岳温泉村，属旅游度假区域，且周边配有疗养院及医院，适合养老性居住。环境宜人，近祥水河，气候适中。固该区域别墅项目颇受消费者喜爱。市场之上Orientation amp; market区域同质化楼盘分析 区域同质化项目调查 项目名称占地面积（㎡）建筑面积（㎡）建筑类型建筑风格容积率总户数均价（元/㎡）主力户型/面积（㎡）河海龙湾 74329110000联排、独栋、双拼西班牙风格1.267套独栋，8栋双拼，30栋联排别墅，9栋高层.一期58户别墅：8000起 高层住宅暂未定价。以套为单位出售。暂时封盘350平起.400平金灿御水碧园8432995800联排、独栋、多层洋房西班牙安达卢西和托斯卡纳风格1.1435栋48户未定340－600乾丰祥水湾 4324472000联排、独栋、双拼西班牙风格1.2公寓260户 别墅66户 公寓：6018起 别墅：900050-120天沐颐泉别墅6100022000双拼