海南三亚商业地产调研报告-90DOC-2009年.docVIP

地产江湖 HYPERLINK / ――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ PAGE PAGE 1 地产江湖 HYPERLINK / ――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 三亚.清平乐 清平乐 商业调研报告 2009-6月 三亚.清平乐 前言 市场调研背景 我在初步接触三亚经济状况过程中，初步了解到三亚在旅游、房地产市场、商业等有许多新的发展机遇，根据三亚旅游房地产发展态势，公司决定全力开发清平乐第四期商业部分。公司在聘请设计单位进行项目概念性建筑规划的同时，建议让我对该项目商业部分进行前期市场调查研究和定位策划工作。我在对三亚市场初步了解和把握的基础上，并亲临三亚对市场进行全面性、基础性、初步性的摸底调查和分析，并形成本市场调研报告。 二、 调研目的 掌握三亚区域商业业态及业种构成; 熟悉三亚区域商业布局及区域特征; 研析清平乐项目周边区域商业地产经营模式； 给项目的决策者提供初步决策依据； 5．为下一步详细性市场调研和项目开发策划、可行性研究提供基础性资料； 市场调研的原则 三亚.清平乐 本次市场调研将秉承以下三大原则： 真实性原则。 客观性原则。调研结果的评价必须是客观的，避免片面性的偏见。 及时性原则。调研资料的收集、分析和反映必须做到及时，不可拖延时间，这样才能提高信息的参考价值。 四、市场调研的方法 用什么方法取得调查资料，对资料的真实性、准确性有着至关重要的影响。国内外进行市场调研的方法很多，结合调查的对象和内容，本次市场调研主要采取以下调查方法： 面谈调查法，即调查人员与被调查者面对面交谈询问有关问题。它具有这样几个特点：1、富有灵活性，可以随机提出新问题，进行深一步的询问；2、信息获取率高；3、当面听取被调查人的意见，了解被调查人的真实态度。 电话调查法。 现场调查法。在调查对象中选一部分项目和人，重点或典型进行现场调查，如竞争项目、区位新增项目、潜在竞争对手等，这种调查法在本次调查中得以大量使用。 信息资料收集法。通过公开发行的各种统计年鉴、行业报表、报刊、网络等渠道获得二手资料。 三亚.清平乐 五、调研区域 解放路、迎宾路、三亚湾路、河西路、榆涯路等沿线及相连接的支路小街、项目周边区域，以及三亚市部分成熟小区底铺项目。 重点调研对象 三亚市主要百货店和综合超市 主要百货店：天成百货、明珠广场、天鸿商厦、夏日百货、一方百货 综合超市：旺豪超市、万福隆超市、福乐多超市 三亚大型专业店 专业店：建材批发市场、家具商场、家电市场 项目所在地周边底层商业项目 东岸假日小区、阳光明邸、东方巴哈马、鸿洲家园 三亚市主要商业街区 解放路步行街、解放路南段商业街 三亚.清平乐 第一部分 宏观篇-（三亚宏观市场运行情况） 三亚市概况 区位及交通 三亚市地处海南省（海南岛）最南端，位于北纬18°09′34″ —18° 37′27″、东经108°56′30″—109°48′28″之间，是中国唯一的热带滨海市。 三亚北靠高山，南临大海，地势自北向南逐渐倾斜，形成一个狭长状的多角形。境内有大小港湾19个。有大小岛屿40个，主要岛屿10个，面积最大的岛屿西瑁岛和东瑁岛，目前西瑁岛和蜈支洲岛已开发成为著名的旅游景区。 三亚市具有高度的交通可达性，包括航空、海运、铁路和公路： ●航空：已开通始发航线107条，其中国内始发航线76条、国际地区固定航线4条，国际临时旅游包机航线27条；与72个 三亚.清平乐 城市通航，其中国内城市42个、地区城市2个、国际城市28个； ●海运：意大利歌斯达邮轮公司、香港丽星邮轮集团均开通了香港——三亚——越南的不定期船次； ●铁路：2007年4月18日，海南西环铁路扩能提速工程顺利完工，由三亚始发至海口，经由海口琼州海峡轮渡与中国内陆各省实现铁路全线贯通。目前，已开通三亚至北京、上海、广州、长沙等地的直达班次； ●公路：海南的东线、西线高速公路由三亚、海口两地开始呈环型沿海而建，形成海南环岛高速公路，中途支路四通八达。 气候 三亚.清平乐 三亚的气候属热带海洋季风气候。年平均气温25.4oC，七月平均最高气温28.3oC，一月平均最低20.7oC气温，全年日照时间约2563小时。冬天 (12月中旬至翌年2月下旬)温度为摄氏24-28度，平均温度27度，湿度约73％，天气清凉，是人海滨活动的绝佳选择，而且特别有助于人们的健康。冬天是三亚一年中旅游度假疗养的最佳季节。 行政区划 三亚市面积1919.6平方公里，其中城市规划区面积1250平方公里，主城区面积188.03平方公里。三亚市现设有河东、河西两个管理区，崖城、天涯、凤凰、田独、海棠湾、育才六个镇。此外还管辖南田、南新、南岛、立才、南滨五个国营农场。 民族、