保税区厂房评估说明(改)4.docVIP

PAGE 1第 PAGE 7 页 共 NUMPAGES 7 页 大连保税区标准厂房资产评估技术说明一、概况大连保税区标准厂房位于大连市保税区海星街3号,该房屋所有人为大连三星大厦股份发展有限公司，已办理房屋产权证；土地为国有出让取得，土地使用年限为50年。该项目于1994年建成，建筑面积为22668.37平方米；整体成环型中部为露天区，建筑结构为钢筋砼框架结构，钢筋砼独立柱基础，地下室部分为箱形基础，围护墙体为空心砖墙；房屋层数，南北厂区为5层，层高5.4米，长58.8米，宽25.2米的标准厂房，其东侧设有钢结构办公层；东侧办公区为11层，西侧办公区为3层，层高2.7米，东侧办公区设有一层地下室；配有电梯八部，并配有生产用动力供电系统。该厂房外墙贴白色墙砖，内部墙体、天棚刮大白，水磨石地面，部分为水泥压光地面，室内为木制装板门，铝合金窗，水电暖设施齐全。二、评估方法结合该厂房的自身所具有的特点，在本次评估中对土地采用成本逼近法进行评估，对建筑物采用成本法进行评估。（一）土地使用权评估说明1．宗地概况该地块位大连保税区南门入口西侧，海星街3号，地理位置便捷，地号0522020，土地证号115，土地面积为8500平方米（房屋所有权证载面积），使用期限为50年，土地用途为仓储、加工使用，委托方未提供土地使用权证。考虑到评估的可操作性，本次评估中以房屋所有权证载面积为标准，按出让土地使用方式进行评估。上述土地属于成熟的工业园区内出让用地，固本次对土地进行评估考虑土地交纳的土地出让金取得费用、配套费用及实现土地用途的后续性开发成本、利息及开发利润、土地增值收益，具体说明如下：2．评估原则①客观、公正、科学、依法的原则。估价机构秉持客观的态度，从公正的角度出发，利用科学的评估方法，依照土地的相关法律确定出土地的价格。②土地最佳利用原则。城市土地具有多宜性特点，同一宗地在不同的利用方式下，地价差异较大，因此在地价评估时，我们依据城市总体规划，结合宗地的区位条件及自身特点，考虑评估目的，以最有效使用为前提，合理确定土地价格。③替代性原则具有相同使用价值、有替代可能的地块之间会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。即土地价格水平由具有相同功能性质的替代性的价格所决定；土地价格水平是了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较所决定的价格；土地价格可通过比较地地块的条件及使用价值来确定。3．评估程序①根据委托方提供的资料进行核查，做到不重评、不漏评。②通过现场勘察，了解该土地的现状。③进行市场调查、收集价格资料、确定土地使用权的成本；④对评估结果进行分析并做必要的调整，最后撰写评估说明。4．评估过程及评估结果对土地使用权采用成本逼近法进行评估。具体步骤如下：无限年期土地价格 = 土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益将无限年期土地价格修正为截至评估基准日时剩余年期土地价格。①土地取得费及有关税费该土地取得费为大连保税区土地使用权出让价格，经查询大连市保税区管委会，该区基础价格为40美元/平方米（50年使用权），评估基准日美元汇率为8.021人民币元/美元，土地交易契税为4%，本次评估土地取得费约283.62万元。②土地开发费根据现场勘察，评估地块位于为大连市保税区的规模性工业用地之一，该园区工业企业较为集中，经保税区的统一规划，现已形成规模，如大显模具、大九物流、金门物流、国际汽车展厅等企业都位于该园区内。该园区土地平整地势平缓，基础设施配套情况较好，达到“七通一平”，电力、供水、通讯、供暖、排水等基础设施齐全。根据该土地现状及基础设施情况，结合委估地块为达到企业生产经营所需要而进行必要的红线内后续性开发改造的配套费用等，如场区红线内给排水、供暖、供电、场区道路、绿化、围栏的基础设施费用，并比照类似地区实际发生的费用，确定该项费为320元/平方米，即土地开发费总额为：土地开发费 = 8500平方米×320元/平方米= 272万元。③利息根据此次评估目的的特殊性结合厂房的建设期，评估考虑利息费用计息期为1年，利息按银行同期贷款5.85%计算，即：利息= (土地取得费+土地开发费×1/2) ×年利率×开发期=（283.62+272/2）×5.85%×1=24.55万元④利润参照行业平均利润率和社会平均投资回报率，确定投资利润率为10%，即：利润 = (土地取得费+土地开发费)×利润率=（283.62 + 272）× 10%= 55.56万元⑤土地增值收益因本次评估目土地所具有的特点，本项内容按25%计取，即：土地增值收益 = (土地取得费+土地开发费+利息)× 收益率