第二章 物业管理接管验收 及合同订立.docVIP

第二章? 物业管理的接管验收? 与合同的订立第一节? 验收原则及分类一、物业接管验收的原则物业的接管验收是一个复杂的过程，不仅涉及到建筑工程技术，而且还涉及到许多法规，常常出现一些实际结果与理论要求不一致的地方。为了处理好接管验收中的问题，把握好分寸，需掌握以下基本原则：1原则性与灵活性相结合的原则。所谓原则性，就是在物业接管验收时，要坚持实事求是，做到铁面无私，特别要防止为个人利益而放弃原则的情况发生。物业管理公司应把在验收中查出的各种问题做非常详细的记录，该返工的要责成施工单位返工，属无法返工的问题就应索赔。返工没有达到要求，不予签字，直至达到要求。所谓灵活性就是在不违背原则的前提条件下，具体问题具体分析。对于大规模的物业，难免会出现一些不尽人意之处，接管验收人员不必拘泥于成规，要针对不同情况分别采取措施。不能把接管验收双方置于对立状态，而应共同协商，力争合理圆满地解决接管验收中存在的问题。2细致入微与整体把握相结合的原则。工程质量问题对物业产生不良影响的时间是相当久远的，给管理带来的障碍是巨大的，所以，物业管理公司在进行工程验收时必须细致入微，任何一点忽视都会给日后的管理带来无尽的困难，也将损害业主的利益。大的方面如给排水管是否通畅，供电线路的正确与否以及各种设备的运行是否正常；细微之处如所用材料的性能，供电线容的大小是否恰当；电梯、空间、发电机等大型设备的检测和验收必须是在其负载运行一段时间以后进行。整体上的把握是从更高层次上去验收，无论是什么类型的物业，其土地使用情况、市政公用设施、公共配套设施等综合性项目将标示该物业的档次和发展 潜力。对住宅小区，因为与千家万户的日常生活紧密相关，所以，一个舒适、优美、安静的环境是小区建设和管理的重要目标，写字楼则重视能体现使用者的地位和身份，因此装饰、地段和一流的设施系统应是接管验收的重点。二、物业接管验收的分类建筑工程项目的竣工验收可以分为隐蔽工程验收、分期验收、单项工程验收、全部工程验收。1隐蔽工程验收各项隐蔽工程完成后，要隐蔽前，开发单位与承建单位应按技术规范要求及时进行验收。验收以施工图的设计要求和现行技术规范为准。经检查合格后，双方在隐蔽工程检查记录上签字，作为工程竣工验收资料。2分期验收分期验收，是指分期进行的工程项目，或单元工程在达到使用条件、需要提前使用时所进行的验收。例如住宅区，当第一批房屋建成后，即可进行验收，以使完成的建筑产品及时投入使用，发挥其投资效益。3单项工程验收工程项目的某个单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求时。承建单位可向开发单位发出交工通知。开发单位应先自行检查工程质量、隐蔽工程有关资料、工程关键部位施工记录以及有否遗漏情况等，然后由设计、承建等单位组织验收小组，共同进行交工验收。4全部工程验收整个建设项目按设计要求全部建成，并达到竣工验收标准时，即可进行全部工程验收。大型建设项目的全部工程验收工作，应在做好验收准备的基础上，按预验收、正式验收的顺序进行。预验收必须由开发单位、设计单位、承建单位及有关部门组成预验收工作组。经正式验收合格后的物业，应迅速办理固定资产交付使用手续，并移交与建设项目有关的所有技术资料。第二节? 验收标准及程序一、验收标准工程项目竣工之后，验收机构应以批准的设计任务书、设计文件、施工图纸、设备说明书、现行施工技术验收规范、上级领导机关下发的有关建设文件，以及国外引进技术或成套设备的合同文件和国外提供的设计文件等资料，作为验收的依据进行验收。由于建筑工程项目的性质不同、行业不同，其竣工验收的标准也不同。民用住宅验收的一般标准如下：(1)工程项目按设计图纸建成，所有粉刷、装修作业全部施工完毕。(2)所有该项目的设备均已按设计规定全部落位安装完毕，并且起动、运转正常，能满足使用要求，如电梯、灭火装置、采暖通风装置等均已落位，并能正常起动。(3)上下水道铺设完毕，所有管道及沟道无梗阻、滴漏、渗漏现象，供水正常、排水通畅。 照明及动力用电的工作回路结构清晰，控制操作方便，有过载和短路防护装置。卫生设备安装齐全，使用灵活方便，其他公用设施均完好。(4)建筑物四周2米之内的场地平整，由于本项目施工所造成的障碍物均已清除。(5)整个工程经按现行施工技术验收规范进行检验后，均达到合格标准以上。经正式验收合格后的物业应迅速办理固定资产交付使用的转帐手续，并移交与建设项目有关的所有技术资料。二、验收程序1原有房屋接管验收程序(1)移交人书面提请接管单位接管验收；(2)接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间；(3)接管验收单位同移交人对原有房屋的质量与使用问题进行检验；(4)对检验中