土地增值税实战疑难解析 - 分享版剖析.pptVIP

5、清算审核的要点 四、土地增值税清算要点 发票审核 异地发票是否允许扣除 1、根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第十四条第一款“纳税人提供的建筑业劳务应当向应税劳务发生地主管税务机关申报纳税” 2、《不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》（国税发[2006]128号）第九条第二款“代开票纳税人，由其不动产所在地和应税劳务发生地主管税务机关为其代开发票” 3、《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第二十五条第五款重点审核“建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具”的规定，对纳税人取得的异地建筑安装工程发票不能在土地增值税清算时扣除。 5、清算审核的要点 四、土地增值税清算要点 发票审核 发票管理办法的规定： 第十八条 临时到本省、自治区、直辖市行政区域以外从事经营活动的单位或者个人，应当凭所在地税务机关的证明，向经营地税务机关申请领购经营地的发票。 第三十五条　违反本办法的规定，有下列情形之一的，由税务机关责令改正，可以处1万元以下的罚款；有违法所得的予以没收： （七）跨规定区域开具发票的； 第二十六条 任何单位和个人未经批准，不得跨规定的使用区域携带、邮寄、运输空白发票。 　禁止携带、邮寄或者运输空白发票出入境。 5、清算审核的要点 四、土地增值税清算要点 发票审核 借用发票是否允许扣除 经查询发票由甲建筑公司领用，盖着乙建筑公司章 建安合同是由甲签订，入帐发票由乙公司提供 国税发[2006]187号 除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 五、土地增值税疑难分析及案例解析 案例一： 2006年朱某通过招拍挂购入土地100亩，出让价为10000万元，2008年因该市建设需要，政府要求朱某归还该地，并补偿11000万元，朱某取得的补偿收入是否征收土地增值税？ 解析： 根据《条例》及实施细则，转让国有土地使用权属于土赠征税对象，而个人将土地使用权归还政府的行为属于转让土地使用权行为，按照规定应缴纳土增税。 但因城市实施规划、国家建设的需要，被政府批准征用的房地产或收回的土地使用权，或是由纳税人自行转让原房地产的，免征土增税。 五、土地增值税疑难分析及案例解析 案例二： 某公司在销售房屋前，向客户销售VIP卡，售价200元，可冲抵房款并享受3点的折扣。是否预缴土增税？ 解析： 从性质分析，可冲抵房款并享受折扣，应属于预收房款性质。 如销售的VIP卡等同于定金性质，收取后不能退回，应缴营业税、预缴土增税、所得税。 五、土地增值税疑难分析及案例解析 案例三： 实行售后回购方式销售商品房的，会计处理通常不确认收入，收到的款项应确认为负债，在计算土增税时，是否做销售处理？ 解析： 税收上视同销售和购买两笔业务，价格明显偏低的，依法核定。 参考：国税函1999-144# 五、土地增值税疑难分析及案例解析 案例四： 我公司开发的楼盘属于小产权房，是否缴纳土增税？ 解析： 小产权房：地处城郊，乡镇村委会在集体土地上开发、无国家产权证的集体房。 国税函2007-645#：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论是否取得使用权证书，无论过程中是否办理了土地使用权属变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，应纳营业税、土增税、契税等相关税收。 五、土地增值税疑难分析及案例解析 案例五： 房地产企业将开发的商品房对外投资成立公司是否缴纳土增税？ 解析： 区分不同的时间段。 2006年3月2日前：财税字1995-48号：暂免征收 2006年3月2日后：财税2006-21#：凡所投资联营的企业从事房地产开发的，或者房企以其建造的商品房进行投资联营的，不适用1995-48#规定。 五、土地增值税疑难分析及案例解析 案例六： 我公司将所开发的一套商品房无偿赠与以为体育明星，是否缴纳土增税？ 解析： 基本规定：继承、赠与不征 财税字1995-48#：实施细则所称的赠与是指如下情况： 1、赠与直系亲属或直接赡养义务人 2、通过中国境内非盈利的社会团体、国家机关将房产、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 结论：征 五、土地增值税疑难分析及案例解析 案例7： 土增税清算时，如何确认收入？尚未开发票的清算也要计入收入吗？ 解析： 国税函2010-220#： 清算时，已全额开票的，按开票额确认收入 未开或未全开票的，合同额。合同额与实测不一致的，多退少补。 五、土地增值税疑难分析及案例解析 案例8： 精装修房中的电器家具价格计入售价，成本是否加计扣除 解析