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不動產投資信託評等方法 蕭黎明 中華信評企業評等部協理 July 7th, 2004 何謂不動產投資信託? ? 不動產投資信託結合大眾資金，購買並持有各種不動產之投資組合 ? 不動產投資信託尋求不動產的投資機會，並以專業管理其投資組合 ? 不動產投資信託的投資人並不直接投資不動產， 而是持有可公開買賣的信託基金 不動產投資信託的結構 評等準則 不動產業之特性評估 ? 循環趨勢 (過去市場的起伏變化) ? 競爭情況 ? 經濟展望 營運風險的考量因素 ? 資產品質 ? 資產組合分散程度 ? 營運穩定性 ? 營運策略與管理經驗 資產品質 ? 地點的品質 (主要地區/次要地區) ? 不動產的新舊與重新修繕的程度 ? 該不動產投資組合過去經歷的變化與該信託基金持有的時間長短 資產分散程度與營運穩定性 ? 資產類型的集中度 ? 資產分佈的集中度 ? 租戶的集中度與其信用品質 ? 租約到期概況 ? 投資組合的平均租金相對於市場水準 ? 投資組合的平均空置率相對於市場水準 ? 保險的要求程度與涵蓋範圍 營運策略與管理經驗 ? 投資策略 ? 投資組合的成長偏好程度 ? 不動產投資標的之選擇過程 ? 管理架構 ? 組織結構 財務風險分析 ? 財務政策 ? 獲利能力 ? 現金流量保障程度 ? 資本結構 ? 財務彈性 財務政策 ? 購買與出售不動產之計劃 ? 融資策略 ? 股利政策 獲利能力與現金流量保障 ? 營業利益率 ? 成本分析 ? 利息保障比率 ? 本業現金流量對借款比 ? 資本支出計劃 資本結構與財務彈性 ? 槓桿程度 ? 借款的條件 ? 尚未質押的資產 ? 流動性 ? 銀行額度 ? 股東的人數與分散程度 個案分析: 富邦一號不動產投資信託 ? 將為台灣第一個成立之不動產投資信託 ? 初始的不動產組合約為新台幣58億元 ? 包含兩棟辦公大樓與一棟商務住宅 ? 富邦建經公司為基金管理公司 ? 富邦集團將持有信託基金的20% 富邦一號不動產投資信託之評等優勢 ? 良好的不動產組合品質 ? 優於平均水準的租戶組合 ? 適當的槓桿比率 ? 與富邦集團密切的聯結 富邦一號不動產投資信託之評等弱勢 ? 與台北市辦公室市場的景氣波動密切相關 ? 資產/區域/租戶的集中度高 ? 缺乏管理不動產投資信託的經驗 初評結果 ? 長期信用評等: ‘twA-’ ? 短期信用評等: ‘twA-2’ ? 評等展望: 穩定 twAAA twBB twAAA 不動產投資信託 受託機構 投資人 不動產 投資 股利 租金 所有權 不動產管理機構 營運風險 產業風險 財務風險