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关键词是土地与法 　　我们的《物权法》中也有用益权,但现在怎么也觉得土地承包经营权、建设用地使用权和宅基地使用权,更像是自由继承保有而非用益。 　　 　　世界上除了像澳大利亚和加拿大这样“植民”没植好,还可以被称为“地广人稀”的地方之外,在所有国家,土地都是上得厅堂高阁、下得大街小巷的核心话题。中国也不例外,从昔日的土地改革到今天的房价高涨,都是老百姓关注的话题。 　　不幸的是,中国的土地制度总是在改了被骂继而再改中循环;更可叹的是,这些修修改改始终也没能跳出德国人对不动产设定的边边框框。今年,出于对新鲜理论的急切渴望,《英国土地法律史――以保有权为视角的考察》终于出现在了新书架上。这本书可以说是迟到的甘霖,给读者带来了如约的惊喜。 　　通览英国土地法律的历史,里面盘错着各种神鬼莫测的复杂设计,而其中充当着灵魂角色的便是用益和信托。所谓用益和信托并非源自高尚的种子,它们只不过是土地主为了规避封建义务而采用的灰暗伎俩,而这株“毒树”却在英国之后数百年的历史中结出了甘美的果实。英国土地主通过不断对土地保有权的分割,形成了各种用益权和信托权,这不但保证了受益人(多数是土地主及其子孙)的衣食无忧,更促进了土地的利用和改善。甚至作者咸鸿昌也自信满满地认为,“18世纪以前,英国土地权利制度的形成和发展过程,就是一个对诺曼征服后建立的普通法土地保有权不断分割的过程。” 　　用益和信托当然也不尽是优点,比如它们让地产权变得复杂而不可捉摸。于是土地受让人为了保证受让地产的安全,要花费大量的成本去进行法律调查,到19世纪初这种调查的成本之高严重地阻碍了土地的流转。但是中国土地制度的情况却正好相反:我们的《物权法》中也有用益权,但此用益非彼用益,虽不敢断言今后的政策和发展,但现在怎么也觉得土地承包经营权、建设用地使用权和宅基地使用权,更像是自由继承保有而非用益。撬除了这层名称上的幻镜,我们看到了在中国除了地役权外,没有真正意义上的土地用益权。本来这也不能作为“崇洋媚外”的借口,但是,随着中国土地“价与天齐”,并且还有进一步升高的迹象,老百姓再也不能像从前一样安然地静享小舍颐养天年,因为多一套房子可能就是“节省一辈子劳动”的大事。兹事体大,值得倾囊而出,近来一个“炒”字便将土地交易的火热渲染殆尽。这用益之少与交易之多在中国的奇特组合,让我们不得不相信用益和信托两种制度的尝试是利大于弊了。 　　议之初启,必有反驳之声应和,这次他们一定会想到的是租赁。《合同法》中明摆着用益的绝好方式出租,虽然不像英国有房屋租赁的专门立法,但也足够初级阶段之用了。其实,“16世纪以前,英国普通法也适用动产的规则规范土地承租人的土地权益”,本质与我们现在的情况无异,而从“16世纪初开始,王室法庭逐渐开始允许土地承租人在诉讼中请求返还其所承租的土地,承租人的土地权益在救济方式上具有了不动产的特征,但在继承法上依然继续延用动产规则,从而使得土地承租人的权益兼有动产和不动产的法律特征,因而被称为准不动产”,继后英国1925年不动产经历了重大变革,而土地租赁的“准不动产”性质沿用至今。 　　文幅所限,这里不敢偏论英国土地的长子继承制,单就保护手段来说,英国承租人可以说享受了土地其他保有权人一样的权利。这些权利可以为承租人取回土地,对抗受益人,还赋予了承租人保护自己占有权的强大力量。显然,这是“不得超过20年”、仅有“书面形式”的“规矩债权”所无法比拟的。随着房价慢慢变成与房子本身没什么关系的虚拟数字,租房也就变成了更多年青老百姓的唯一选择。而面对一部厘不清“五块一本的武侠小说”和“三百万一套的小高层住宅”的租赁法,中国租房客们显然有一腹的茫然和无奈。 　　从来不愿把法比作“恢恢天网”,因为它更多的时候不是用来捉“鱼”的。如果社会是一座安民广厦,那么法更像其中的柱梁,它虽不必像英人所制那般细至毫末,但其精神定要落于大庇天下之民。《英国土地法律史》与中国,关键词都是土地与法,而英国土地法建构在经验主义之上,以其务实的姿态超然于形色理论之上,这也许就是它能传承近千年的独特魅力所在。■ 　　编辑:黄灵yeshzhwu@ 　　 　　七个怎么看 　　 　　如果你开车从广州向西走,一路对比中你就知道了什么是“农村”;如果你不幸在2000年之后毕业,不管你是学士、硕士还是博士,你就有机会体验“就业难”;如果你不是张悟本并且拿不出养生顾问费,你多半也会知道“看病难”;如果你是农民工或相当于农民工的某城漂,你的孩子会告诉你“上学难”;如果你是上海人,随便看一眼房产中介的橱窗,你就再也不会怀疑下一代人“蜗居”的命运;如果你不是机制的宠儿,并且还在“诚实劳动”,面对微薄的收入你也许会愤然于“分配的不公”;如果你还没有幸运到可以腐败,并且认得字、看得新闻,你一定知道这里的“贪官不太少”。愤怒,或是接受并且