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抓住机遇 打破困局 促进住宅产业与谐健康发展 　　解决人民群众的住房问题，一直是党中央、国务院关心的一个具有民生和经济双重意义的重大问题。近几年国家出台的关于规范房地产业的文件都是以“住房”为出发点和落脚点。2007年国务院召开了在历史上属于首次的住房工作会议，正式使用了“住宅产业”这个词。当前社会上热议的“楼市”问题，实际所指都在住宅产业(或住宅业)范围之内。住房建设部在进行机构改革后，也进一步突出了住房管理的职能。世界上各国政府所关注的都是住宅业(housing)，而普通的房地产业(real es-tate)都是由市场自由调控的，政府很少进行直接干预。因此，讨论“住宅产业”比宽泛的房地产业更容易把当前我国面临的住房问题理清楚，以便于利用当前已经具备的各种有利条件迅速提高广大人民群众的住房水平。 　　 　　一、认清形势，增强信心。抓住住宅业发展的历史机遇 　　 　　中华民族历来追求安居乐业，但是真正能够实现住房梦是在改革开放以后，特别是经过十几年的住房制度改革与住宅业发展，我国总体上进入了居民住房条件最好的历史时期。从世界各国解决住房问题大体要经历两个阶段，即住房严重短缺阶段和住房改善阶段的角度来看，目前，我国城乡居民住房严重短缺已成为局部现象，人均住房面积和住房自有率都不算低，但住房的成套性、适用性、安全性比较差，部分低收入家庭住房困难的问题突出。因此，目前住房形势正处于从严重短缺转向力求改善提高的阶段。与其他发展中国家比，我国居民的住房条件总体上是最好的：与发达国家相比，我国的住宅产业已经有基础、有能力发挥后发优势，借鉴世界各国成功的经验和失败的教训，实现持续健康发展。发达国家的住房保障制度都是应对经济萧条、战后重建、自然灾害与社会动荡等极端不利的外部环境被迫建立起来的，但是我国是在顺境中，在经济社会发展又好又快的情况下主动提出了实现群众住有所居的历史任务。住宅产业实现大发展正逢其时。 　　当前，中央把保障性的安居工程作为扩大内需的首选，标志着住宅产业发展新的历史机遇已经到来。我国住宅产业发展具有前所未有的有利条件。一是政治思想条件。党的十七大报告把“住有所居”作为工作纲领，提到各级领导的重要工作议事日程。二是制度保障条件。经过30年的改革开放，适合国情的住房制度已经基本建立，住宅产业的发展有法可依、有章可循。三是社会条件。经过多年实践和探索，一些难点、热点问题逐步显露和解决。特别是近年来的市场起伏有利于人们进一步找准问题，认清形势，统一思想。今年以来，全国有不少城市纷纷出台了“救楼市”的政策和措施，有些城市已经收到实效。比如，长沙市把对经济适用房的支持由“暗补”改为“明补”，为政府职能利用市场机制提供了新鲜经验。四是经济条件。现在市场上大量的待售房，包括已经建成的和正在建设准备销售的，为住宅产业发展提供了实物条件：国内银行大量储蓄存款难以周转利用，为加大投资，推动住宅业发展提供了资金条件：与建筑有关的原材料都处于产能过剩状态，随着国家进一步扩大内需政策的落实，必然会大大增强住房建设的物质条件。与住房“样板”国家当年所处的环境条件相比，我国住宅业发展的主动性和有利条件也是十分明显的。例如，美国从1934年成立住房管理局，每年投入大量的财政资金资助建房和购房，到现在历经70多年，住房自有率仅达到70％左右，仍有不少住房困难者和无家可归者。再如新加坡，虽然仅是几百万人口的城市国家，政府多年致力于大量投资兴建“组屋”，住房拥有率也达到很高指标，但住房功能性仍然受到社会质疑。我们只要认清自身的有利条件，趁势而为，就能够合理吸取各国的经验教训，切实解决好当前我国住宅产业面临的各种问题，圆好人民群众的“安居梦”。 　　 　　二、治理乱象，自强体制，进一步规范住宅产业发展秩序 　　 　　我国住宅业历经“启动难”、“发展难”之后，目前进入了解决“公平难”的关键阶段。特别是经过近几年的高速发展，深层次矛盾突显，面临着购销停滞、救市失效、运行混乱、风险加大的问题。总体上可以用“僵持”二字来概括。这种局面的形成有其客观的原因。其一，住宅产业虽经十几年的发展，但仍然还是幼雅产业，需要有一个不断完善的过程。其二，一些人为因素，尤其是理论层面的争论不休和发展实践的突飞猛进同时并行而又相互影响，增加了问题的复杂性和解决难度。 　　理性认识方面有些基础性问题需要尽快澄清。比如，对住宅产业的经济性和民生性如何把握和兼顾：住宅领域的“炒房”现象如何有效解决：政府职能和市场机制的关系如何理顺：如何建立合理的价格形成机制和有效的调控方法：如何进一步加强金融交持和有效防范金融风险：如何切实处理好价位功能等显性指标与质量安全等隐性标准的关系：等等。住宅问题的复杂性要求我们必须随着发展实践的进程而不断深入研究。例如在改革开放初期为了打破“福利分房”模式的束缚，人们