台湾房价为跌不下来.docxVIP

台灣房價為何跌不下來？台灣房市多頭已逾十年，期間看空房市者，提出各項利空數據，作為房價必將下跌的佐證。可現在回頭檢視，利空數據一一失效，台灣房價依舊漲個不停，到底原因出在哪呢……?近幾年來，國內、外看空台灣房市、認為房價偏高，或者預言房價將下修者極多；當然，他們都有充份的理論依據、調查數據來支持己身說法。然而，看空房市的預測全數落空。現在，就讓我們來破解數據與市場之間的矛盾與落差，甚至進一步探討台灣房市到底有什麼利基，房價就是跌不下來！矛盾一未來利率看升　房價為何不跌眾所周知地，現在市場上資金氾濫、利率低，是房市活蹦亂跳的主因之一，但弔詭的是，央行總裁彭淮南已數次呼籲各界注意升息風險，且美國聯準會明年升息機率頗高。這意謂超低利率將成為過去式，台灣會跟隨美國進入升息循環當中。?雖然目前台灣房貸利率大多在百分之二左右，但有學者主張，現在利率已是低到不能再低，未來一定是升息機率大過降息，一旦利率超過百分之三，就是房市反轉的時候。但一般房貸戶通常分二十年、三十年期攤還，二、三十年的房貸平均利率，應該已超過百分之三，為何房價還是不跌？?關鍵在於，購屋族、乃至於全國大眾，已習慣活在央行所提供的「利率溫室」當中，無論升、降息速度都不快、幅度也很小，小到讓民眾失去知覺。這或許該歸功於央行總裁彭淮南，在他擔任總裁任期間，幾乎沒有大幅升息、或者高利率的經驗。?現在購屋族普遍有「即使升息，也是慢慢升、而且升不高」的預期，因此利率看升似乎壓抑不了購屋需求；當購屋需求不退，房價相對有撐。另外，對短進短出的投資客而言，只成屋要抓二、三年利率即可，根本不必看到二、三十年平均利率；若投資預售屋，在交屋前出掉，更完全不必看房貸利率，資金成本還是偏低。所以，即便利率上升態勢確立，尚不致於對房市造成太大衝擊。由於長年來利率變化幅度不大，極少有人會因微幅升息而拋售房產。矛盾二　投報率世界低　房價為何不跌根據國外多個研究機構調查統計，台灣房屋投資報酬率是全球最低，顯示房價已經偏高、有泡沫化疑慮；在租金上漲不易的情況下，除非房價大幅回跌，才會使投報率回升，房地產才有投資價值。?但類似統計發布這麼多年來，台灣房價非但沒跌，反而節節高升，與研究機構預測完全相反。這問題可從三方面獲得解答，第一是台灣人買房，看「未來性大過投報率」；當房價增值空間大，投報酬就不是重要的參考項目，因為賺房價的差價金額，遠勝過租金收入。?其次，房地產出租投報酬排行，其實只計算「毛投報率」，即「名目投報率」，並未扣除固定成本；而固定成本最大宗的支出，就是稅金，包括持有稅與租金所得稅。?在多數國家，房地產持有稅稅基貼近市價，稅金繳得多；但在台灣，養房比養車便宜，無論房屋稅或地價稅都不高。至於出租所得的部份，除了店面逃不了稅之外，出租一般住宅的「包租公」、「包租婆」們，多會漏報出租所得，有些甚至完全不必多繳稅。所以若比較實際投報率，台灣房地產投報真的差嗎？那可不見得。?更何況，投報率並不是每個人買房考量的重點，因為有些人買房是想要「安定感」、有些人買房是出於「傳祖產」的觀念、有些人是想節稅等等，所以不管投報率再怎麼低，還是有人照買，房價照樣高高掛。矛盾三　空屋數大增　房價為何不跌在正常狀況下，一般國家的空屋數量約占全國住宅總量的百分之五，但根據行政院主計總處所公布的數據，台灣空屋率卻超過百分之十九；即使大家印象中房屋供不應求的台北市，空屋率也破十以上。於是有學者認為，台灣空屋率高得離譜，顯示房屋供過於求，是房價鬆動的重要訊號。?但我們回頭檢視主計總處逐年公布的空屋率，其實空屋率超過兩位數的情況已有十幾年，可是這十幾年來，房價卻已經漲了好幾番，顯示相關說法有待商榷。?有人說，這是因為空屋大多位在都會區之外，而都會區內的空屋多為老舊不堪、或者廢棄的房屋。但類似說法並不夠全面，因為空屋標準大同小異，不至於台灣會因上述理由變特別高；台灣空屋數量多卻未拖累房價的理由，主要還是在於土地稀有與租稅制度扭曲。?「都會區素地越來越少，蓋一塊少一塊」已經是大眾耳熟能詳的話，而台灣地狹人稠，土地稀有不僅是支撐房價上漲的題材，也是正在發生中的事實，壓過空屋過多的利空。由於都會區素地少又貴，墊高推案成本，房屋售價自然易漲難跌。?租稅制度的扭曲，則是造成空屋數大增的原因之一；除持有稅偏低外，調降遺贈稅後更是極大的癥結。遺贈稅一調降，越來越多人利用贈與房子給子女，來達到節稅效果；更有學者指出，若贈與的房子先向銀行申請房貸，房貸金額高過官方評定的價值（負債大於資產價值），那麼法律上會把這類贈與案件，視為轉移負債，一毛贈與稅都不必繳。?因為遺贈稅上的大漏洞，我國每年房屋贈與移轉數量屢創新高；這種為節稅而買的房子，目的是為了節稅而不是出租求收益，買來空著也無所謂。也難怪，空屋量再怎麼高，街道上新建大樓社區一片黑鴉鴉，點燈率