天泰大屋珈南美地项目首期营销策略报告ppt课件.pptVIP

天泰-大屋珈南美地项目首期营销策略报告; 报告主要解决 项目整体的方向性、创意性、策略性问题以及销售亟待解决的营销问题。 ;境：大势之下，适者生存;境：市场;境：市场; ·持续的楼市遇冷信号使得近月各地挂牌与之前 盛况反差较大，受冷空气影响，即使面对土地 囤积，开发商也变得谨慎起来。 ·万科做出对广州项目全线降价，其它区域不同 程度作调整的措施，这是一个优秀房地产基于 对2008年市场的判断，无论王石“拐点论”能否 自圆其说，楼市都到达了理性回归的时刻。 ;境：市场 ? 在售项目规模特征;境：市场 ? 在售项目物业类型;2008年楼市： 政策逼近性回归，机遇风险同行。;境：大势之下，适者生存; 营销核心思路：大盘的意识态;大盘开发，开发周期长，开发风险及难度大，需要分期、可持续开发； 大型项目的机会在于变化，大型项目的风险也由于变化，如何适应变化也是目前我们项目面临的问题。 项目的首期开发一定要“一炮打响”，树立起品牌形象，为后期持续开发奠定基础。 在 “地段、区域”时代的房地产快速发展阶段，大盘的开发除了要立足于项目区域，更要引导市场、引领消费者。; 相对低廉的地价，将随城市的发展，有较大的上升空间； 制约规划和建筑的条件较少，可充分发挥技术优势，以优质的产品争夺市场； 规模大，配套齐全，可营造出中小楼盘无法比拟的完整的生活空间和居住氛围，全面提高购房者的生活质素； 大规模开发，可在建造成本和营销成本上形成规模效益，降低单方成本，提高产品竞争力； 品牌效应+羊群效应= 区域垄断= 将规模较小的竞争者挤离市场 ; ◎ 本项目拟采用高开高走的开发思路，以“怡景洋房和部分精英公寓”作为首发。 ◎ 与市场同质产品有差异化，但保持建筑形态风格的统一。 ◎ 小步快跑滚动开发，成本和市场灵活性较高。 ◎ 户型比例。 ◎ 系统的营销推广策略能熏陶、积蓄目标客户，引爆销售。 ;境：大势之下，适者生存;优势; 3 1 4 2;CLD;链接;至此，项目的营销战略面的思路已经基本清晰。 项目主题诉求在主线上得到完美演绎，并且寻找到了符合企业和项目自身的市场定位和气势，??新威海的城市面，也为项目的区位发展寻找了适合项目自身气质的高度，与城市的发展紧密相连。 余下工作便是搭建良好的执行体系，并在执行中进行调整。;主题语演绎;;;市场部分和关于CLD案例 在此不再累赘…….;境：大势之下，适者生存;? 客户定位;新威海人？; ? 客户定位;新威海人 写真;新威海人;境：大势之下，适者生存;? 营销执行体系构建;? 营销执行理论体系;? 营销执行体系之客户关系;? 营销执行体系之配套;? 营销执行体系之促销;? 营销执行体系之价格;通过前期的市场调查和详细比较法测得：本项目普通公寓销售均价为 5312.5元/㎡； 建议本项目的普通公寓市场均价为 5350元/㎡;? 营销执行体系之渠道;第一阶段 品牌塑造期;? 营销推广执行排期;? 渠道构建之大众传媒;报 纸;网 络;项目已经进入前期阶段，在推广上各个方面尚未崭露头角，但在接下来的一个月应进入推广工作，包括硬广、软文、户外以及围挡的包装、活动营销各个方面的宣传。推广主题围绕项目案名“珈南美地”——先期注重形象的渗透宣传，配合洋房销售；后期对产品特色卖点逐一挖掘。 选择当地报纸威海日报/晚报刊登广告，首期硬广在主题性选择上要充分切入项目的目标客群（主要是洋房的客群），走中高端路线，建立独特和吻合项目的视觉形象。 在硬广的时间分布上，形成良好的系统性诉求点分布，投放具有节奏。 软文的炒作，在一定的阶段应该和硬广相互配合呼应。软文在立意的新颖上要求具备足够的磁力吸引眼球。 在活动营销上，既对企业价值重视，又要紧密围绕项目销售，重点为销售服务。活动营销注重创新和参与性。 但总体可以概括为：;关键词：体验营销 老带新; 营销活动(一)：为生活而来 ﹡活动内容： 邀请政府领导、业内人士、媒体、意向客户等共同参 与项目的奠基仪式，使本案在公众前首次正式亮相， 提高本案知名度，树立集团“实力、专业”的企业形 象。; ﹡阶段时间：2008年5月—6月 ﹡营销目的：树立企业品牌 ﹡媒体选择：户外、报纸、电台、电视、车体 营销活动(二)：“思君不见度青岛” ﹡活动内容 “思君不见度青岛”——在先期的营销活动中，连续组织”天泰·青威亲情巴士”活动，聚集现居住威海且老家在青岛的老青岛人，以及有两个以上青岛亲戚的威海客户，以大规模探亲团的形式，用一天至一天半的时间让威海人亲自去发现、去触摸感受青岛天泰的辉煌与亲切。 通过情感交流和理性判断两方面对，使得客户天泰地产有全新认知，同时，启动口碑传播，从而提升集团及产品的品牌价值。; 营销活动(三)：美丽新生活照相馆 ﹡活动内容 与旅游局合作，举办大众参与性极强的“