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商品房买卖合同释义ppt课件
代理报关委托书委托报关协议关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释有关劳务派遣制度设计及对劳务派遣行业的影响分析糖皮质激素在呼吸系统疾病中的合理应用严重脓毒症导致急性肺损伤病人自发利尿现象的观察分析 代理报关委托书委托报关协议关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释有关劳务派遣制度设计及对劳务派遣行业的影响分析糖皮质激素在呼吸系统疾病中的合理应用严重脓毒症导致急性肺损伤病人自发利尿现象的观察分析 《商品房买卖合同》释义 《商品房买卖合同》释义 一、总则 风险种类、宗旨、原则 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)(2011年4月22日)》 《杭州市中级人民法院出台了《杭州市中级人民法院民一庭关于审理建设工程及房屋相关纠纷案件若干实务问题的解答(2010年11月1日)》 二、分则 ㈠预约阶段 ㈡缔约阶段 ㈢履约阶段 一、总则 房地产企业在房屋销售过程中,主要面临的风险有两类: 第一,经营风险,因销售行为不当或管理不善而致公司的经营风险; 第二,责任风险,缔约过失责任风险、违约责任风险、行政处罚风险、刑事责任风险。 近年来,房地产企业迅速发展的同时,也发生了很多足以让房地产企业引以为戒的事件 。 郑州某房地产开发公司因审查不严形成虚假广告被处罚款150万元致公司损失案 重庆某地产开发商未取得房屋预售许可证违规销售被处巨额罚款并被勒令停业整顿6个月 四川某置业集团一楼盘因一房多卖以涉嫌诈骗被诉同时公司资质被降 上海某开发商因公开散发的彩印宣传资料与实际交付房屋不一致引发被群诉败诉案同时被定性为群体事件遭政府查处 深圳某开发公司置业顾问误将定金写作订金在房价下跌时引发群体退房事件致公司严重损失 房地产企业应当防范预约、缔约、履约风险三个阶段的风险。预约阶段,主要对于认购书的认识、销售过程中的广告、宣传等;缔约阶段,主要是指合同条款的设立、对于合同签订过程中的诸如主体资格审查等;履约阶段,主要是指房屋交付、前期物业管理,尤其是房产新政频出背景下的应对。 基本宗旨:“持续良性推进房屋销售,远离争议风险边缘,免涉烦涉诉,从容面对无理缠讼” 2003年实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“最高院司法解释”) 2011年4月22日浙江省高级人民法院出台的《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行》(以下简称“省高院意见”) 2010年11月1日杭州市中级人民法院出台的《杭州市中级人民法院民一庭关于审理建设工程及房屋相关纠纷案件若干实务问题的解答》(以下简称“市中院解答”) 如何正确理解与适用上述司法解释及规定,并进一步正确贯彻在合同订立、履行过程中,坦白说,是具有专业性和挑战性的,需要大家足够的重视。 二、分则 ㈠预约阶段 ①关于广告、宣传资料 ②认购、订购协议 ㈡缔约阶段 ㈢履约阶段 ①关于商品房交付、质量瑕疵 ②办理商品房权属转移手续的义务主体究竟是出卖人还是买受人 ③建筑物区分所有权 ④房产新政的法律定性 ㈠预约阶段 预约阶段,是房地产企业销售房屋的开始,我国大部分房屋销售均以“预售”的形式,开展的,在销售过程中房屋都处于建造阶段,因此,该阶段可以说是后期纠纷产生主要的根源,如何保证广告及宣传资料的合法性、阐述物业用语的恰当性和意向合同或定(认)购协议的规范准确填写,是房地产企业在该阶段需要着重重视的。 ①关于广告、宣传资料等 案例1:新昌案例、 案例2:朗诗案例 商品房销售广告的纠纷其实是大量的,并不是单纯的就一个广告纠纷来起诉的,但是几乎所有的商品房买卖合同多多少少都涉及到广告。大家知道,商品房的预售因为没有一个现房,大多数时候仅提供一个样板房,房屋的样式、结构、建材等等都无法现场检视。购房者又处于最低端,他的资讯比银行还差,银行可能获得很多资讯,但购房者不一定获得,所以购房者有赖于开发商的说明。目前我们国家的商品房90%以上是通过广告来促销的,开发商通过广告来宣传,不仅仅是建筑物本身、小区本身,它可能还涉及到周边的情况,比如说公交系统、学区问题、其他的配套设施等问题。事实上,这些周边情况也是相当重要的信息,并内化为商品房的价格。所以,开发商容易做出一些真实性不足的夸大宣传,与日后建成的房屋有落差。 通常情况下,合同文本即全部合同内容的体现,对买卖合同双方当事人具有约束力的全部条款均应体现在合同文本中,但在商品房买卖合同关系中,销售合同、宣传资料中的内容往往未体现在合同文本中。依照《商品房买卖司法解释》第三条规定:商品房的销售广告和宣
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