房地产转让法律制度课件.pptVIP

第五章 房地产转让法律制度 第一节 房地产转让概述 概念： 特点： 主体的平等性 客体的特殊性 要式行为 转让的形式 买卖 赠与 其他形式 作价入股 合作开发 企业被收购兼并 以房抵债 其它情形 转让的原则 　 要式行为是指依照法律规定，必须采取一定形式或履行一定程序才能成立的行为，如：票据行为就是法定要式行为。 　　要式法律行为：如法律规定某种法律行为必须采用某种形式，这种法律行为就称为要式法律行为。法律行为的当事人必须遵照法律要求的形式，其法律行为方能成立。凡不具备法律规定的形式的民事行为便是无效的。 房地产赠与 赠与人将房地产无偿地转移给受赠人的民事行为 赠与合同为诺成性合同 赠与合同成立在特殊情况下也可以不履行赠与义务 无偿合同，可以撤销 案例 赠与的税费问题 根据合同成立是否以交付标的物为要件，合同可分为诺成性合同和实践性合同。诺成性合同是指当事人意思表示一致即可成立的合同，又称不要物合同。如买卖合同。 赠与合同。在《合同法》颁布之前，我国立法对赠与合同没有具体规定，但从最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》的司法解释中可知“赠与关系的成立，以赠与财产的交付为准。”在我国合同法的起草过程中，立法者对赠与合同是实践合同还是诺成合同存在争论，最终合同法抛弃了要物性与诺成性的争论，规定“赠与人在赠与财产的权利转移之前，可以撤销赠与，但具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同不适应前款规定。”据此，有学者认为“我国《合同法》对赠与合同的实践性与诺成性采取了两分法，将一般的赠与合同(不区分书面赠与和口头赠与，但不包括具有社会公益和道德义务性质的赠与，经过公证的赠与)原则上规定为诺成合同;而将具有社会公益、道德义务性质的赠与合同以及经过公证的赠与合同为实践合同。”但我国合同法未明确规定以赠与财产的移交作为赠与合同的生效要件，所以赠与合同是诺成合同。 转让的原则 房地一体处分原则 价格管理原则 价格指导原则 价格评估制度 成交价格申报制度 商品房销售明码标价规定.doc 公示原则 转让合同 合同的有效要件： 当事人主体适格 意思真实表示 不得违反法律、政策和社会公德 合同的内容和形式 禁止转让的房地产 转让的程序 适格是指对于诉讼标的的特定权利或者法律关系，以当事人的名义参与诉讼并且请求透过裁判来予以解决的一种资格。 禁止条件 以出让方式取得土地使用权的，不符合《房管法》第三十八条 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 依法收回土地使用权的 共有房地产未经其他共有人书面同意的 权属有争议的 未依法领取权属证书的 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形 对共有房地产、已租房地产、已购公房转让的特殊条件： 共有房地产，在同等条件下，共有人享有优先购买权 已租房地产转让，出卖人应提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人享有优先购买权 已购公房转让可不征得原售房单位同意，但转让后原单位不再承担该房屋的供暖、物业管理等费用。 第二节 建设用地使用权转让 概念：广义 特点：有偿性、要式性、有期限、程序性 转让条件 出让土地转让 按照建设用地使用权出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书 按照建设用地使用权出让合同约定进行投资开发，属于成片 开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件 转让年限 划拨土地转让 土地转让人必须向所在地市、县人民政府土地管理部门申请，经批准后补签土地出让合同，缴付土地出让金，办理土地出让登记手续后，才取得转让的合法权利。 有些情况可以不办出让手续，但必须将转让收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。 转让效力： 建设用地使用权转让后，原出让合同规定的建设用地使用权受让人的权利、义务全部随之转移。 建设用地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让 建设用地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权 对于数个有效转让合同的处理 进行变更登记 已经办理了产品变更手续 先行合法占有的 先行支付转让款的 依法成立在先的合同 转让与出让的区别 主体不同 客体不同 取得方式的性质不同 支付费用的性质不同 期限不同 第三节 商品房现售 《商品房销售管理办法》.doc +关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释.doc 现房销售的条件 商品房销售广告： 广告和宣传材料上的有效性？相关链接 ：要约和要约邀请 广告一般视为要约邀请。但如其内容符合要约规定的，则视为要约。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，房地产开发企业在广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明、允诺明确具体，致使对消费者与其订立商品房买卖合同产生重大影响，即便