房屋买卖合同纠纷案7385811312ppt课件.pptVIP

* 常见心律失常心电图诊断的误区诺如病毒感染的防控知识介绍责任那些事浅谈用人单位承担的社会保险法律责任和案例分析现代农业示范工程设施红地球葡萄栽培培训材料 * 南通濠银房地产开发公司诉葛亮房屋买卖合同纠纷案 前提提要：上诉人濠银公司因与葛亮房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南通市中级人民法院（2001）通中民初字第51号民事判决，向本院提起上诉。本院于2002年6月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2002年7月5日公开开庭进行了审理。上诉人濠银公司的委托代理人石金荣，被上诉人葛亮的委托代理人鲁民、陆在和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 案件相关人： 上诉人（原审被告）南通濠银房地产开发公司(以下简称濠银公司），住所地南通市华艺大厦B楼。 法定代表人洪远富，濠银公司董事长。 委托代理人石金荣，江苏南通平帆律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）葛亮，女，1978年1月6日生，汉族，东南大学学生，住南京市四牌楼2号东南大学学生宿舍。 委托代理人鲁民、陆在和，江苏当代国安律师事务所律师。 本案的争议焦点 1、当事人双方1999年5月30日签订的《意向书》是否有效。 2、葛亮母亲邱蔚的签字行为是否构成表见代理。 3、双方交易行为如何结算。 案例分析： 一、关于《意向书》是否有效的问题 本院认为，上诉人、被上诉人双方经过协商所签订的《意向书》是双方当事人真实意思表示，虽然形式上是双方就商品房买卖磋商过程中达成的意向，但《意向书》具备了商品房销售合同的主要条款，且双方明确《意向书》与合同具有同等法律效力，事实上，双方以后也未就此另行订立合同。因此，《意向书》当为确立双方权利义务关系的合同。虽然订立《意向书》时，濠银公司尚未领取北濠山庄的建设工程规划许可证和商品房销售许可证，但在本案一审诉讼前，濠银公司已领取了上述许可证，同时双方约定《意向书》在双方签字并在被上诉人交足首批购房款后发生法律效力，而上述条件已成就，因此，为维护当事人交易安全，《意向书》应认定为有效合同，双方当事人均应按约履行各自的义务。 二、关于邱蔚的签字行为是否构成表见代理的问题 本院认为，根据有关法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或在代理权终止后，以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为方构成表见代理。而本案中，被上诉人葛亮在与上诉人濠银公司商谈购房事宜时，其父葛兴元作为委托代理人在《意向书》上签字，其母邱蔚并未被明确授权办理购房事宜；且作为无权代理人的邱蔚在濠银公司提供的结算单上是以自己的名义签字，并非以葛亮的名义签字，故不符合表见代理的法律特征。因此，濠银公司以邱蔚与葛亮之间系亲属关系等理由认为邱蔚的行为即代表葛亮，缺乏足够的事实和法律依据。再者，既然上诉人一、二审中均指称邱蔚签字时被上诉人葛亮的代理人葛兴元也在场，那么，濠银公司更应让葛兴元签字。因此，本案中邱蔚的签字行为不构成表见代理。 三、关于房屋如何结算的问题 本院认为，当事人双方在《意向书》中，约定房屋价格为一次性定价，房价总额为140万元。尽管上诉人强调，双方在《意向书》中约定房屋建筑面积约280平方米，最终以房管部门核定为准，故现应以房管部门核定的建筑面积279.76平方米加上阁楼面积80.74平方米计价。本院认为，双方尽管作此约定，但最终计价面积与约定面积的误差应在合理范围之内。而本案中，被上诉人在事先未经有关部门批准，也未与葛亮协商情况下擅自改变结构，意图通过此举增加销售面积，违反了民事活动中应遵守的诚实信用原则。故上诉人对该商品房主张加收的有关费用，原审法院不予支持是正确的。关于原审法院以葛亮根据工程进度付款不构成违约的认定也并无不当。 * 常见心律失常心电图诊断的误区诺如病毒感染的防控知识介绍责任那些事浅谈用人单位承担的社会保险法律责任和案例分析现代农业示范工程设施红地球葡萄栽培培训材料