学习情境十二租赁合同事务处理ppt课件.65.pptVIP

学习情境十二 租赁合同事务处理;1、能力目标 （1）能够针对具体情境提出恰当解决租赁合同纠纷的方案； （2）能够起草、审查租赁合同。 2、知识目标 （1）了解租赁合同的概念、特征； （2）掌握租赁合同中当事人的权利和义务； （3）掌握租赁合同起草、审查方法。 3、素质目标 （1）提高实践操作能力，培养其职业核心能力，形成良好的职业素养。 （2）领会契约自由的精神，形成诚实守信的品格，养成遵守法律的意识。 （3）锻炼和培养法律人的思维。;租赁合同认知;学习项目一：租赁合同认知;; 1.砖应否交付？为什么？ 2.张某是否有权解除合同？为什么？ 3.如果在租赁期间张某出卖砖窑，周某有无优先购买权？ 4.如果周某擅自转租的，出租人张某有何权利？ ;; ; 租赁合同的法律特征 1.租赁合同是转移财产使用权、收益权的合同 2.租赁合同是诺成合同、双务合同、有偿合同 ; （二）租赁合同的种类和形式 1、种类 根据租赁是否有固定期限为标准，可以分为定期租赁和不定期租赁。 ; 定期租赁：合同约定有明确期限的租赁 《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。” ; 思考：有的当事人在租赁合同中约定：“租期为20年，到期自动续展20年。”此约定是否有效？ ——约定“自动续展20年”，是规避法律的行为，租赁合同的期限等于约定了40年。自动续展的约定无效。 ; 不定期租赁，是当事人没有约定租赁期限的租赁。特定：双方当事人都有随时解除权。 不定期租赁三种情形： （1）当事人未约定租赁期限 （2）当事人在租赁合同中将租赁期限约定为6个月以上，但未采取书面形式，视为不定期租赁 （3）租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期 ; 2、形式： 不定期租赁合同与租赁期限不满6个月的定期租赁合同为不要式合同 租赁期限在6个月以上的定期租赁合同为要式合???，应当采用书面形式; （一）出租人的权利义务： 1、收取租金及请求返还原物的权利 2、租赁物的交付及保持义务 “出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”（《合同法》第216条）。 如出租房屋，应当保持房屋安全，没有不合理的危险；出租设备，应保证设备无故障。; 3、维修义务 “出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”（《合同法》第220条） ——保持义务的延伸 《合同法》第221条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期。” ;; 4、物的瑕疵担保义务 出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用、收益。——违约责任 《合同法》第233条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以解除合同。”——人身权最优先的保护 ; 5、权利的瑕疵担保义务 出租人应担保不因第三人对租赁物主张权利而使承租人不能依约使用、收益 ;; “承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任”（《合同法》第218条）——合理损耗，对价为租金 “承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”（《合同法》第219条 ; 2、妥善保管的义务 “承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任” （《合同法》第222条）。 ——保管应尽善良管理人的注意义务；保管不善是过错的体现，过错责任 ; 3、不任意改善、增设的义务 “承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”（ 《合同法》第223条）。 有益费用的偿还问题：承租人经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物，使租赁物价值增加的费用，在租赁关系终止时，出租人应当偿还。 ; 4、支付租金的义务 租金的支付，是承租人的主要义务。承租人应当按照约定的时间、数额和方式交付租