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凤凰台C区商业合作建议书 Phoenix TV commercial cooperation proposal C;目 录 第一部分：项目认知 第二部分：项目分析 第三部分：项目定位 第四部分：服务内容 第五部分：服务案例 第六部分：公司简介 第七部分：合作品牌;第一部分：项目认知;项目认知;项目认知;项目认知;项目认知;凤凰城项目周边以建材、家电、家居类的商业形态为主，整体商业体量中州大道以东约450万平方商业物业投放量，建材市场相当长一段时间发展，后整体发展方向正在由中州大道以东发展，随着红星、居然之家等大型专业运营商的进驻。整体市场格局发生了很大变化，家居建材高端品牌和特色商家纷纷入驻； 东建材及周边整体经营及租金评效受到了很大影响，家居建材市场的重心东移将是商业发展的必然规律；中州大道以东物流金融和经营环境等配套设施的日趋完善；郑汴路老建材区的城市改造不断加快；居住配套和综合商业的氛围日益凸显出来，所以本区域未来很长一段时间将会是传统商业和居住办公等商业形态日趋成熟的一个过程；随着本区域大量的住宅和商业项目的不断建成；人口密度和流动人口会大大增加，本区域下一阶段需要提升的是基础商业的配套；如；超市、卖场、百货、电影院、特色餐饮、休闲娱乐的商业功能形态；本案地处传统主力商圈之外；本区域现有的人口密度和流动人口现已可独立支撑一个以购物；休闲娱乐；特色餐饮；为一体的多功能；高品位的区域性商业综合体来满足本区域人口的消费购物需求；;第二部分：项目分析;从一次调控到二次调控再到第三次调控，从“新国十条”到“新国五条”再到“新国八条”，限购、加息、停房贷、土地问责、预售监管……一波接一波的楼市调控重重地挥向住宅，那么，这对依旧不受调控政策影响、一直独善其身的商业地产类项目而言，能不能说是一个比较明显的利好信号，并且能够带来实质性的转机？ 对楼市调控升级、限购大潮逼近，商业地产能否借道突围成功，迎来春天？;未来路;项目分析;第三部分：项目定位;根据周边调研、郑州商圈布局设置趋向，周边常驻人口和流动人口的聚集情况，根据项目周边交通组织和人流导向问??，根据项目自身地块和区域分割的情况，项目具备成为区域商业中心的素质和条件，项目将能够成为汇聚大型超市、百货、品牌家居、品牌专卖、中档剧院等能够为物业带来长期受益的物业形态。;项目定位;项目定位;三号楼商业题量38953平方共3层，定位为主力店，百货主力大卖场。 六号楼面积17768平方，定位IT数码小家电，考虑整体经营。 八、九号楼面积25000平方，做背靠背双面分割，以休闲娱乐为主 3.5.6.8.9号楼为本项目的领导型业态，基本采取整体招商方式进 8.9号楼可采取双向分割招商，保持业态的独立经营，在未来的管理经营过程中大大减少了成本和投入，以购物占50﹪左右的经营比例，增加休闲、餐饮、娱乐的业态成份，使项目内的经营互动性得以充分发挥，经营的品牌之间相互拉动、相互补充、逐步提升整体商业价值，保持招商经营的稳定性。;第四部分：服务内容;一、市场综合调查、营运资源分析、经营管理定位 1．百货零售业及商业环境之调查分析 ① 百货零售业专业批发市场品牌专卖店的调查 ②新型业种业态调查、消费需求趋势调查 2．百货零售业经营特色分析、经营管理分析 ① 店面形象、装修风格、道具展架分析 ② 经营结构、品牌布局、业种配置分析 ③ 管理模式、营运方式、人员动态分析 ④ 广告宣传、广宣企划、活动特色分析 ⑤ 产品定位、价格定位、客层定位分析;（二）1．建立专案计划运作制度 ① 筹储期各部门之组织架构及运营模式说明 ② 营运期各部门之组织架构及运营模式说明 2．建立人员合理编制及定岗定责 ① 全馆之人员编制员额制定及说明 ② 全馆各部人员的岗位说明书及工作职掌;3．全馆卖场的经营规划与管理规范 ① 全馆各楼层业种业态的定位 ② 全馆各楼层品牌结构的布局 ③ 全馆各主题业种、特色名店及生活大店之规划 ④ 全馆各分区、卖场之区位规划与动线规划 ⑤ 全馆各分区、卖场之边厅、中岛柜位、店中店、独立店之面积设定 ⑥ 全馆各楼层品牌设定与规划调整 ⑦ 全馆各楼层商品结构季节性调整 ⑧ 全馆各楼层商品陈列量之核定与规划 ⑨ 全馆各楼层道具展架量与陈列方式之管理;（一）整体外观及内装之设计理念、表现风格、特色运用资源 1．商业广场之立面外观造型设计与表现特色 ① 商业广场外观及外立面设计建议 ② 商业广场外观及外立面用材标准建议 ③ 商业广场外观及外立面细部工程节点处理协助 2．商业广场室内风格设计装饰 ① 商业广场内外部主色调与辅助色调建议 ② 全馆卖场分区设计规划 ③ 全馆卖场天花、墙体、柱面、中厅设计规划 ④ 全馆公共区域之设计规划（如：DP点、SW点等） ⑤ 全馆卖场内主动线、副动线、特区之设计规划 ⑥ 全馆