房地产转让法律制度_1课件.pptVIP

第七章 城市房地产转让法律制度 本章主要内容： 第一节 房地产转让概述 第二节 房地产转让的条件 第三节 商品房销售管理 第四节 商品房买卖合同纠纷的处理 ;第一节 房地产转让概述 一、房地产交易 指一切房地产权属的流通，包括城市房地产的转让、抵押和租赁。 ;注意几个问题： 1.房地产交易不包括国有土地使用权的出让、划拨和出租（通称一级市场）;2. 交易客体的特殊性 （1）不包括土地所有权和集体土地使用权（有突破？）； （2）房地不分离：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。;3.房地产交易与权属登记的关系 （1）转让：所有权登记转移； （2）抵押：抵押权自登记之日设立；抵押合同呢？ （3）租赁：《房管法》第54条：出租人与承租人签订书面合同，并向房产管理部门登记备案（实践中并未执行）。 ;二、房地产转让 权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。;（一）转让形式 1.买卖 2.赠与 房地产权属转移前赠与人可以撤销赠与，但具有公益、道德义务性质和经过公证的赠与合同不得撤销； 权属转移后，赠与也可撤销。 3.其它合法方式：作价入股，合资合作开发经营房地产，企业被收购、兼并或合并，抵债等。;（二）转让原则 1.房产与地产一体处分原则 “房随地走”和“地随房走” 2.价格申报（纳税） 3.公示原则：房地产权属登记发证制度;第二节 房地产转让的条件 一、禁止条件 《房管法》第37条和《城市房地产转让管理规定》第6条，下列房地产不得转让： 1、以出让方式取得土地使用权的，不符合《房管法》第38条规定条件的； 2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 3、依法收回土地使用权的； 4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 5、权属有争议的； 6、未依法登记领取权属证书的； 7、法律、法规规定禁止转让的其他情形。;二、必备条件 （一）以出让方式取得土地使用权的房地产：《房管法》第39条 1、已支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2、按合同约定进行投资开发达到???定程度（房屋建设的：完成投资总额25％以上，成片开发土地的：形成工业用地或其他建设用地条件）； 3、转让房地产时房屋已建成的，持有房屋所有权证书。 其中1和2为建设用地使用权转让的必备条件。;（二）以划拨方式取得建设用地使用权的房地产： 《房管法》第40条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。 1、领有建设用地使用证； 2、具有地上建筑物、附着物合法的产权证明； 3、签订建设用地使用权出让合同，补交出让金或将转让所得抵交出让金； 4、按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。;三、转让程序 1、签订书面转让合同； 2、合同签订后90日内持相关文件向房管部门提出申请，申报成交价格； 3、房管部门审查，在7日内作出是否受理申请的书面答复； 4、房管部门核实申报的成交价格； 5、当事人按规定缴纳有关税费； 营业税，土地增值税 费用：登记费（住宅80/套，非住宅550/件，印花税5元/本），交易手续费由卖方缴纳。 6、房管部门办理房屋权属登记手续，核发权属证书。;第三节 商品房销售管理 一、商品房销售的概念 指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房或建设中的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款或定金的行为。 商品房销售包括商品房现售（现房）和商品房预售（期房）两种方式。;二、近年来房产政策动向 （一）2005年（严格调控，抑制房价） 1、3月：财政部拟开征房产税，以遏制房价。 房产税以房屋为征税对象，按房屋计税余值或租金收入为计税依据，向所有人征收的财产税。 国务院发展研究中心阐释：开征房产税是必然，但需要一个长期过程。 2、3月27日：央行上调个人住房抵押贷款利率，其中五年以上为6.12 （最低利率为5.51）。 3、3月30日，国务院出台《关于切实稳定住房价格的通知》，将房价问题提至政治高度（即“国八条”）;4、 4月：社科院2005年房地产蓝皮书——告诫消费者05年不是最佳买房时机。 5、5月：国家七部委发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》。——禁止期房转让。 6、8月15日：央行发布《2004年中国房地产金融报告》，建议取消房屋预售制度，改为现房销售，直言房地产市场存在市场、财务、道德、操作、信用、法律六大风险，遭到房地产商的集体不满。 7、8月24日建设部发表声明：国家近期不会取消商品房预售制度。 8、10月：中消协建议逐步取消商品房预售制度，建立由开发商、银行和消费者三方承担的风险共担机制。;（二）2006年（继续严控，稳定房价） 1、4月28日，央行将5年期以上住房抵押贷款利率上调至6.39（