2013年房地产企业涉税处理热点及难点分析报告ppt课件（ 58页） 金牌.pptVIP

 ; 介绍内容;第一部分：企业所得税与土地增值税比较;一、年度汇算清缴和项目清算的差异;（一）应税收入的范围不同 《企业会计准则》：销售商品收入、提供劳务收入和让渡资产使用权收入。 土地增值税：仅限于与销售不动产和转让土地使用权有关的销售转让收入。 企业所得税：销售货物收入、提供劳务收入；转让财产收入；股息、红利等权益性投资收益；利息收入；租金收入；特许权使用费收入；接受捐赠收入和其他收入。 财政补贴收入处理？ ;企业所得税处理： 国税发[2009]31号文第六条:企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 例题:房地产企业如何进行企业所得税预缴和汇缴？ ;国税发[2009]31号第三条：除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： 　　（一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 　　（二） 开发产品已开始投入使用。　　（三） 开发产品已取得了初始产权证明。 （国税函[2010]201号 ） 房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。 ;土地增值税 收入分为清算前收入、清算时收入和清算后收入，清算前的收入要按照规定预缴税收； 清算时的收入需要计算项目全部应纳税额，将前期预缴税收减除，结清清算税款； 清算后的收入按规定直接计算缴纳土地增值税。 ;不同方式??的开发产品销售收入的确认 国税发[2009]31号文第六条： 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的 （二）采取分期收款方式销售开发产品的 （三）采取银行按揭方式销售开发产品的 （四）采取委托方式销售开发产品的（三种） ;三、开发成本的差异;当期各项支出;成本、费用扣除的税务处理;(二)计税成本支出的内容;（4）基础设施建设费 ;（三）成本核算对象与清算项目的差异 分析：开发小区内有住宅、别墅、商铺和配套设施，需要分别计算可售面积单位成本吗？ 企业所得税: 按六项原则划分成本对象进行核算。 成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。 土地增值税清算 以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额. 赣地税发〔2008〕76号（2008.6.3以后） ;（四）共同成本间接成本计算分摊方法差异;土地增值税项目清算 清算单位共同负担的扣除项目分摊方法相对简单，且可由纳税人自行选择。 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 赣地税发〔2008〕76号（2008.6.3以后） 对纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼（或连体楼），其发生的资金费用按照下列原则分摊： 1、纳税人取得土地使用权所支付的① 地价款和按国家统一规定交纳的、② 有关费用及土地征用和③ 拆迁补偿费，分别按纳税人取得的普通住宅、其他类型的房地产的销售收入进行分摊。 2、纳税人发生的其它费用，按单位建筑面积分摊。 例题分析(连体楼土地增值税计算);例：某房地产公司开发连体楼一幢，总建筑面积为10000平方米（假设与可售面积一致），公司以该幢楼为成本核算对象。其中一至四层为写字楼，建筑面积为4000平方米，平均售价为1万元/平方米，销售收入为4000万元；五至十层为普通住宅，建筑面积为6000平方米，平均售价为0.4万元/平方米，销售收入为2400万元，总销售收入为6400万元。连体楼土地总成本为1000万元，房地产开发总成本为2000万元，房地产开发费用为土地成本和开发成本的10%，与转让房地产有关的税金只考虑营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加，为销售收入的5.6%。 请计算土地增值税。;(五)预提费用的差异 国税发[2009]31号第三