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中国房产开发商开启海外淘金模式2013-04-26 17:49:58　来源:?福布斯中文网(上海)　历经长达十年的公开听证、诉讼和游说之后，加利福尼亚州奥克兰市的房地产开发商迈克尔·杰尔梅蒂（Michael Ghielmetti）终于迎来了准备开工的时刻。他和另外一位当地开发商拥有65英亩海滨土地的开发权，其总体规划是兴建3,100套住房，20万平方英尺的写字楼和商铺，以及公园和船坞等配套设施。但横亘在杰尔梅蒂面前的，还有一件烦心事：这项总值15亿美元，还需另一个8至10年才能完成的工程，所需的长期融资安排依然没有着落。所以，当杰尔梅蒂听闻一位中国开发商有意来此地寻觅投资机会时，他立刻兴冲冲地整理起各类宣传资料，寻思着如何打动这位远道而来的贵客。这是今年1月份的事情。三个月后，杰尔梅蒂有了一位新的合作伙伴：来自内蒙古的民营开发商北京泽信控股集团。加州州长杰里·布朗（Jerry Brown）访华期间，双方在北京签署了一项合作协议。一同出席签约仪式的布朗盛赞道，这个项目将为加州创造数千个工作机会，堪称中美合作的典范。相较于美国国内冗长的审批过程，中国的审批速度简直就是一场“旋风般的热恋”，一拍即合，杰尔梅蒂如是说。现年42岁的杰尔梅蒂是美国签名地产集团（Signature Development Group）的董事长。泽信控股的董事长单伟勋表示，把目光投向奥克兰海岸之前，他已经在美国五个州考察过整整二十个房产项目。签名地产的实力及其管理经验，是促使他拿定主意的决定性因素。当然，房地产行业还有另一个口头禅：地段为王。“加州的经济发展还是比较快的，旧金山湾区住着很多中国人。这项工程的规模也与我们的投资规划非常契合。”他说。涌向海外淘金的中国开发商，并不止单伟勋一人。一些中国开发商正在东南亚建造度假屋，还有一些在韩国开发度假村，纽约和悉尼的高层公寓项目也深受中国开发商的青睐。2012年营收高达228亿美元的中国万科集团正在香港、新加坡和旧金山等地开发房产项目。这家中国最大的房地产开发商正计划与美国铁狮门公司（Tishman Speyer）合作开发旧金山一个豪华公寓项目，总投资额为1.75亿美元。鑫苑置业是另一家足迹扩展至海外的中国开发商。这家纽交所上市公司计划在纽约市建造一栋高层公寓。前不久，广州碧桂园控股公司斥资3.29亿美元，在马来西亚南部海滨购买了27英亩的土地，这也是该公司在马来西亚开发的第二个项目。碧桂园副董事长杨惠妍是中国的女首富，拥有57亿美元的身家。在中国开发商的所有投资中，海外项目现在依然只占一小部分。2013年第一季度，中国的住宅和商业房产销售额高达2,260亿美元，较去年同期增长61%。“我们认为，对于中国开发商而言，海外项目仅仅是用来消遣而已，还不是关乎其生计的基本盘。”法国里昂证券公司（CLSA）常驻香港的地产分析师翁妮可（Nicole Wong）如是说。每当中国国内房地产市场陷入低迷时，那些拥有海外项目的开发商的确显得更有韧劲。“中国的问题在于，所有房产项目的价格走向几乎都是一致的。开展海外项目是一种反周期投资，能够帮助中国开发商抵消国内市场低迷带来的负面影响。”她说。在中央政府努力调控居高不下的住房价格之际，海外项目为开发商及其富有的客户提供了一个防范损失的渠道。中国的富人群体通常在国内拥有多套房产，在他们看来，在海外置业是获得外国居留权的捷径。尽管中国政府为了抑制房产投机，已经采取了诸如提高卖房所得税，限制居民购买第二套住房，提高住房贷款首付比例等措施，但大多数城市的房价依然不为所动，继续高歌猛进。瑞士信贷（Credit Suisse）亚洲房地产研究部主管杜劲松表示，开发商已开始跟随其客户进入海外市场。“我接触的大多数开发商都非常明确地表示，他们不排除进行海外投资，但他们目前都非常谨慎，”他说，“中国开发商进军海外市场的趋势才刚刚开始。”鉴于涉及的管辖部门非常多，再加上当事人的审慎态度，我们很难准确估算中国人海外置业的具体数目。资本管制又进一步增加了问题的复杂性。根据中国的相关政策，中国居民每年汇往海外的资金不应超过5万美元——由于一些非正式渠道的存在，这一规定早已形同虚设（开发商的境外投资也需要获得政府的批准）。当然，这些条条框框根本无法浇灭中国人海外置业的热情。中国买家正在如潮水般地涌向悉尼和新加坡等城市。全美地产经纪商协会（National Association of Realtors）的一项调查显示，2012年，中国人已成为美国住宅市场仅次于加拿大的第二大海外购买群体，占美国住宅对外销量的11%，大大高于2007年的比重（5%）。但目前还不清楚的是，对于进军海外市场的中国房产大亨来说，这种需求能否转化为一种“主场优势”。尽管许多中国买家都信任某个熟悉的品牌或销售代理商，但更多的人会认为，外国本地