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HYPERLINK / 赢了网 HYPERLINK HYPERLINK / 法律咨询 遇到信托法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问 HYPERLINK 创新中需留一份谨慎 　　REITs应定位于一种便利广大投资者参与房地产投资的投资品，从收益率保障、法律法规基础、管理机构和人才储备等方面考察，目前我国大规模推出REITs产品的条件尚不成熟，可以考虑在具备条件的地方先行试点。　　REITs：一种特殊的房地产投资基金　　REITs是“Real Estate Investment Trusts”的缩写，国内的研究有些称为“房地产投资信托”，有些称为“房地产投资基金”，也有些称为 “房地产投资信托基金”。为防止歧义，本文采用其英文简称REITs。　　REITs的理念起源于美国， 其前身是I9世纪中叶美国马萨诸塞州的商业信托。1960年，为了使大众能够分享房地产发展的收益，为中小投资者参与商业性不动产投资提供便利，艾森豪威尔总统签署了《1960年房地产投资信托法案》，给予REITs税收上的优惠，并允许其上市交易，解决了传统的房地产资产难以流动的问题。1961年，第一家REITs正式成立。　　根据美国的《国内收入法》（Internal Revenue Code），REITs是指满足以下条件的一种组织：（1）由一个或多个受托人或者董事进行管理；（2）股票或受益凭证可以转让；（3）和法人一样可征税的实体；（4）至少有100名股东；（5）在前一个税收年度的下半年，少于5人的股东或受益人持有的股份或受益凭证不得超过50％（即5/50规则）；（6）总资产至少有75％投资于房地产；（7）除政府债券外，持有单个发行人的证券不得超过REIT总资产的5％，且不得超过单个发行人已发行在外的具有投票权证券余额的10％；（8）由应纳税REIT子公司股票构成的资产不超过REIT总资产的20％；（9）与房地产管理和处置相关的收入必须占总收入的75％以上；（10）每年90％以上的应税收入必须作为股利分配给股东。　　总结REITs的上述特征，REITs可以定义为：一种采取公司或者商业信托的组织形式，集合不特定的多个投资者的资金，由专业的投资管理机构，以多种方式运用于房地产投资领域，并将绝大部分收益分配给投资者的一种投资机构。　　“房地产信托”就是和房地产相关的信托行为，按投资形式可以分为资金信托和财产信托两种方式。其中，房地产资金信托一般投资于特定的房地产项目、规模和期限都有一定限制，而房地产财产信托是指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益支付给受益人的行为。相比之下，房地产投资基金应当视为房地产资金信托的一种特殊形式，但是它与一般的房地产资金信托相比具有其自身的特点和优势。　　对REITs 与“房地产信托”和“房地产投资基金”比较分析发现，REITs在本质上可以视为一种特殊的房地产投资基金，其特殊之处在于它在所有权结构、资产结构、收益分配比例、流动性、税收政策等方面有一些特定要求。　　那么，REITs产品与我国的房地产信托产品之间有哪些不同？2002年7月，我国信托投资公司按照“一法两规” 的规定开展信托业务后，逐步开始办理房地产信托业务。2003年9月，中国人民银行出台121号文件，严格对房地产行业的银行贷款条件，房地产开发商纷纷寻找新的融资渠道，房地产信托在这种背景下迅速发展起来。　　目前，信托融资已涵盖了房地产投资的各个领域和环节，从土地开发到物业管理、从民用住宅到商用物业。2006年， 投资于房地产的信托产品共发行99个，占全年信托产品总数的18.1%；发行规模167.3亿元，占全年信托发行规模的28.1% 。我国目前的房地产信托产品一般针对某个具体的房地产开发项目，以信托合同而非凭证方式向少数人募集，与REITs有本质的区别（见表1）。　　两大因素决定我国还不具备发展REITs产品市场条件　　在我们对REITs产品有了深入了解的基础上，现在，让我们来分析一下REITs市场发展还需要具备怎样的基本条件？　　首先，房地产市场的健康发展和持续稳定的收益保障是REITs市场存在和发展的基础。 REITs作为一种金融产品，只有能够为投资者提供良好的收益才能保证资金来源，吸引更多的投资者，促进市场的发展和壮大。由于REITs的主要投资品种是房地产，因此，REITs市场的发展依赖于房地产市场提供持续稳定的收益来源。?　　其次，REITs市场的发展需要完善的法律法规体系作为保障。在美国，包括其他已经引进REITs产品的国家，都对REI