《物业管理风险防范》课件.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 案 例 案 例 分 析 公众责任险 公众责任险是指对投保人在公共场合发生的意外事故进行保障的险种，如在营业期间的运动场所、娱乐场所，在施工期间的建筑、安装工程，在生产过程中的各种企业等，都可能因意外事故造成他人的人身伤亡或财产损失，因而产生投保空间。 公众责任险包括餐饮业综合保险、火灾公众责任保险、物业责任保险等。如果消费者在一些商场或餐馆等场所发生了意外事故，且责任在商场或餐馆，投保了公众责任险的商场或餐馆就可以先赔钱给消费者，再找保险公司索赔。 第四章 装修管理风险防范 装修引起 的风险问题 相邻关 系处理 安全 隐患 建筑外 观形象 侵占他 人利益 违规 装修 环境 卫生 施工 噪声 施工人 员管理 七、装修管理风险 第四章 装修管理风险防范 重视有关装修管理文本的拟订 进行多方沟通、寻求深度合作 与相关行业进行合作 制定完善的装修管理方案 4、 1、 2、 3、 风险防范措施 第四章 装修管理风险防范 在装修的各阶段都加以精细化管理 5、 装修前的准备工作。 材料、工人进场进的管理。 水、电线路施工管理。 结构改造管理。 地板、地砖铺设。 下水管道、烟道的施工管理。 木工施工管理。 油漆施工。 装修工程的收尾及验收。 违规装修的工程管理。 装修三个阶段 装修巡检要点 装修手续办理（装修手续图） 装修施工过程 装修验收 第四章 装修管理风险防范 违规装修的工程管理 6、 线路改动 以及房屋 外观改变 结构 改动 改变房 屋用途 在承重墙上开门、开孔、做壁橱。 改变室内楼梯位置。 在室内砌砖墙。 在天花板上安装很重的物品。 在室内安装阁楼。 拆除卧室窗下墙体。 在外墙上随意打孔开门开窗等。 注：坚决制定这一类违规装修，必要时采取一些非常手段，同时上报相关管理部门共同处理。 破坏环 境卫生 第五章 高空坠物风险防范 高空坠物两种情况 一是建筑物上的建筑物或其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落，尤其是玻璃幕墙。 二是高空抛物。 《民法通则》第126条规定：“建筑物或其它设施及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落的，它的有所人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。 高空抛物由抛物者或抛物楼层群体负责民事赔偿。（从建筑物中抛掷物品致人损害，抛掷人承担民事责任。不能确定谁为抛掷人的，由建筑物的所有人或者全体使用人承担民事责任。但能够证明没有抛掷该物品的人不承担责任。） 建筑物上的坠物 高空抛物 八、高空坠物风险 第五章 高空坠物风险防范 风险防范措施 建筑物及附着物 风险防范 承接项目时考虑建筑新旧及外墙面材质。 就幕墙的养护、维修与开发商做出相关约定。 交接时要谨慎。 加强外墙面维护和保养的监督力度。（如按照《玻璃幕墙工程技术规定》，在竣工验收后一年时，书面通知玻璃幕墙的施工单位对其进行一次全面检查，此后每五年要求检查一次，并做好相关记录） 定期排查隐患。 购买适当的保险。 高空抛物风险防范 高空抛物发生后，物业公司积极处理 温馨提示。 尽量不给业主乱扔垃圾的机会。 装修阶段明确责任。 学校、居委会、街道办共同合作，加强社会宣传等。 1、物业服务企业运营过程中面临的风险有哪些？2、物业服务企业可以采取哪些风险规避措施？ 作业 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 案例：车辆在消防通道上丢失物业公司应否赔偿？ 亚洲花园业主李某，2006年3月1日购买一台丰田小汽车，价值21万元，自购车之日起，李某每月向某物业公司交纳停车费100元，每日将车停在小区内，2009年3月9日凌晨左右，李某驾车回小区，刷卡进入停车场寻找车位，因车位不够，又刷卡驶出停车场，将车停在小区大门内消防通道上，当时李某问值班的保安员王某“将车停在此处有无关系”，王某回答说“一般没事”。3月10日下午二点，李某发现车辆被盗，当即报警。事后，双方多次协商赔偿事宜未果。李某将物业公司告上了法庭。 原告认为：其按月向被告交纳停车费，被告为原告办理了停车卡，双方已构成了车辆保管合同关系。现原告的车辆在被告的停车场损失，被告应赔偿车辆被盗损失21万元。 被告辩称：被告从未承诺为原告车辆提供保管服务，原告交纳的是停车费而非车辆保管费。被告已在停车场入口公示仅供车辆停放，不负责车辆的保管。原告将车辆停放在消防通道上丢失，应当自行承担损失。 法院查明：小区停车场有车辆出入的道闸，小区出入口无道闸，车场外公开张贴《停车场管理规定》第5条提示规定：车辆必须停放于指