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中国房地产行业市场调查与发展研究报告 前言 在过去的2015年，中国房地产市场在宽松的政策刺激下，总体步入了复苏通道，市场成交、房价等指标总体上出现回暖，甚至好于预期。但同时，土地成交量、新开工量、开发投资额等指标非常低迷，全国商品房库存压力继续增大，三四线城市市场依然偏弱。 中国经济新常态的发展模式，需要房地产新常态发展模式配合。总体上看，中国房地产市场基本面趋于好转，2015年的市场逻辑也将在2016年继续得到演绎。尤其考虑到2016年房地产供求政策会趋于宽松、市场预期也逐渐向好，乐观情绪较之2015年会增强。 中国经济进入新常态后，尤其是当前经济增速放缓且面临转型之际，房地产行业的支柱作用再度被强化。外需低迷使得出口增长乏力，拉动经济的另外两驾马车投资和消费将发挥更大的动力。而房地产市场无论是对投资还是对消费增长贡献占比都不容忽视，因此住房消费受到政策的全面鼓励。 目前经济下行压力仍大，需要房地产市场复苏，货币政策和房地产政策仍将继续放松，商品房成交继续上行；中央明确化解房地产库存，将陆续出台针对三四线城市去库存的政策，帮助农民工在城市购房，三四线城市成交量将有所反弹。 2015年商品房销售面积同比由降转增，当前正在复苏的上升通道中，根据以往走势，复苏还将延续一段时间。预计2016年全国商品房销售面积可能持续小幅增长，预计全年同比增幅为5%，成交量将创历史新高。 在成交量继续上扬的同时，价格也受到影响。报告预计，2016年全国商品房成交均价继续上升，全年增幅为7%左右。主要原因包括，随着财税、货币信贷和楼市政策环境的进一步宽松，商品房成交量稳步增长，多数城市库存压力减小，供求关系改善有利于房价上涨；二是价格变化滞后于成交量，2016年成交量增速放缓，价格涨幅将基本持平，将高于成交量增速等。 目 录 第一章 房地产行业基本情况 1 第一节 行业范围界定 1 第二节 房地产行业细分领域 1 一、住宅房地产行业 1 二、商业地产行业 2 三、其他行业 3 第三节 房地产国民经济中的地位 4 一、房地产地位突出 政府政策定位刻意弱化 4 二、稳增长作用明显 事实支柱地位难以改变 5 三、土地财政收入增长迅猛 对地方财政贡献显著 6 第二章 房地产行业发展环境分析 10 第一节 经济环境分析 10 一、经济环境分析 10 二、经济环境预测 11 第二节 政策环境分析 11 一、房地产调控政策 12 二、保障性住房建设政策 18 三、其他多层次配套政策 20 四、重点地方政策 23 五、主要金融政策 25 六、政策发展趋势：着重建立房地产调控长效机制 26 第三节 热点事件透视 27 一、一线城市土地火热，“地王”频现 27 二、楼市分化现象趋显 部分地区房价下行压力急增 27 三、土地增值税引争议 28 四、李嘉诚频繁抛售内地资产 28 五、海外市场成为新增长点 29 第三章 房地产行业发展情况分析 30 第一节 房地产业综合景气度分析 30 第二节 房地产行业运行分析 30 一、房地产投资增速止跌回升 30 二、房地产开发企业资金情况好转 32 三、土地购置面积增速由负转正 震荡上行 34 四、施工、新开工面积增速止跌回升 竣工面积增速继续下滑 35 五、商品房销售面积和金额大幅增长 36 六、房价普涨 同比涨幅处于高位 38 第三节 房地产行业经营情况 38 一、房地产行业企业规模大幅回暖 38 二、主流房地产企业普遍增收 中小型房企利润下滑 39 三、库存高企 39 第四节 土地市场运行分析 39 一、供给：整体供应量增加 住宅类、商办类用地同比增长较快 40 二、成交：整体成交量上升 住宅类、商用类成交量增长超20% 41 三、价格：各类用地价格普涨 一线城市住宅土地市场火爆 41 第五节 行业发展特征 44 一、产业链涉及广泛 支柱地位突出 44 二、周期性特征明显 对经济增长影响显著 44 三、资本密集型行业 与金融体系紧密相关 44 四、与政府关系密切 受政策影响大 44 五、产品兼具消费属性和金融属性 投机需求旺盛 45 六、楼市进一步分化 房价下跌风险逐步显现 45 七、行业集中度有所提高 龙头企业优势增强 45 八、企业业务范围逐渐扩展 利润渠道日益丰富 45 第四章 房地产行业细分领域分析 46 第一节 住宅行业 46 一、发展现状 46 二、区域分布 49 三、经营模式 51 四、资金运作模式 53 五、盈利模式 54 六、发展特点 55 七、竞争结构 55 第二节 商用房地产行业 57 一、发展现状 57 二、区域分布 60 三、经营模式 61 四、资金运作模式 62 五、盈利模式 63 六、发展特点 64 七、竞争结构 64 第五章 房地产行业区域分析