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产权式商铺纠纷的类型化解析 　　摘 要：产权式商铺是所有权和经营权相分离的一种房地产经营形式，主要包括售后包租、出售使用权、出售收益权、长期租赁等模式，实践中在权利定性、合同关系及责任承担上存在较大的争议。对此，应当根据物权法的规定，将业主的权利区分认定为建筑物区分所有权或按份共有关系。根据合同法的规定，将相关合同纳入有名合同中进行审查，并区分其效力。根据法律行为的理论，售后包租包括开发商的“售”和管理商的“租”两个构成要件，因此开发商和经营公司应共同承担包租责任。 　　关键词：产权式商铺；售后包租；融资；回购 　　产权式商铺是指房地产开发商将整体商业建筑物分割为独立部分销售，各独立销售面积之间不设物理间隔，业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营，而由开发商或专门经营公司统一经营管理，业主获取定期定额回报的房地产销售模式。其实质是所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，目的是开发商为筹集或迅速回笼建设资金。 　　一、产权式商铺的经营模式 　　（一）售后包租模式 　　开发商在出售商铺时与买受人约定，一定期限内承租或代为出租买受人所购商铺并由其统一对外招商经营。开发商往往不直接参与包租，而由经营公司与业主签订包租协议。通常有两种情况：一是开发商在当地设子公司，对所涉商铺进行物业管理和商业运行，与业主签署包租协议；二是开发商委托与其没有股权、资金关联的企业对所涉商铺经营管理，由子公司或经营公司与业主签包租协议。例韩璐向南天广公司购买嘉饰茂公司商铺，后委托嘉饰茂经营，期限5年，从第三年起支付一定经营收益，因经营不佳业主未能获得约定的收益，遂诉至法院要求南天广、嘉饰茂承担付款责任。 　　（二）出售使用权模式 　　开发商与业主签订商铺?使用权买卖合同?，约定业主购买商铺使用权，该期间商铺委托开发商或经营公司管理，并支付业主租金，允许开发商可向业主支付回购款回购该商铺。例陆雪英、丁莎以20万元的对价从招商城公司购买一个商铺40年使用权，期间委托招商城公司经营，招商城确保前八年每年按不低于25000元的租金标准向2人返还收益。在购买后3至8年间，2人可放弃商铺剩余年限的长期使用权，经招商城同意后以20万元扣除2人已获净收益款项回购，并按同期银行存款利率上浮50%的结算利息。 　　（三）出售收益权模式 　　开发商将商铺收益对外出售，期限一般为三至五年，由买受人按当地租金标准支付对价，开发商再以租金的定比例支付收益，期满后由开发商回购，并返还买受人对价。开发商往往先将商铺出租，再将经营的收益权进行出售。例无锡盛唐乐享城项目，开发商领取销售许可证后，为融资先将地下室抵押给了施工单位，后出租给大润发经营超市，又将经营超市的收益权转让给购买其他商铺的业主。导致同一标的物上存在多个权利人，隐藏较大法律风险，社会矛盾已显露，并由政府在协调处理。 　　（四）长期租赁模式 　　开发商将商铺出租给承租人，租期40年，由承租人一次性付清租金，租期内由开发商包租使用，每年支付承租人收益；租赁期满后商铺所有权归业主，或由开发商返还租金后回购。合同法规定租赁期限不得超过二十年，而此类租赁期限较长，多为40年且租金一次性付清，还会对租赁期满后商铺所有权进行约定。神州汽车公司将其建设的神州国际广场的一个商位出租给董道军，租赁期限为40年，董道军一次性支付40年租金20万元。董道军将其商位的使用权交付神州国际公司统一招商经营，神州国际公司按投资款年8%向董道军支付经营期间的收益；合约期满后，商位仍归董道军所有。 　　二、产权式商铺纠纷的司法争议 　　（一）业主权利的物权属性 　　在售后包租经营模式下，?I受人作为业主是商铺的所有权人，但其在包租期内不对商铺享有占有、使用、处分的权能，仅能按约享有收益权，因此其不具有完全的物权功能。就其物权属性而言，理论上有两种观点： 　　1.建筑物区分所有权说。建筑物区分所有权是业主对建筑物内的住宅等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理权。产权式商铺的产权不仅有明确界限的商铺特定区域，还包括墙、柱等共有部分，虽专有部分的独立性和封闭性不同于其他商业地产那么明确，但通过地面涂刷标记或者测绘图纸可以确定商铺的位置、面积。若登记可以成立建筑物区分所有权。 　　2.按份共有权说。按份共有是数人依自己的份额对共有财产分享权利、分担义务。虽然产权式商铺具有相对明确的面积和位置划分，但商场作为一个整体，有两个以上的所有权人，且各产权人依投资多寡来享有相应的比例。对买受人而言，购买哪个位置并不重要，只要投入的购房款相同，投资收益就相同。因此商铺位置只是一个虚拟的符号，不具实质意义，各商铺投资者依自己所占份额大小获取收益。 　　（二）各类合同关系的定性 　　1.售后包租合同 　　售后