水映岛可行性分析报告改(730).docVIP

目录 第一部分 项目总体概况 1 第二部分 项目宏观市场背景分析 3 一、成都商品住宅市场总体形势 3 二、城市功能属性 6 三、温江与成都其它近郊区房地产业发展潜力比较 7 四、新城市功能定位下的温江房地产价值空间 7 五、区域商品住宅客户市场分析 9 第三部分 区域市场竞争分析 11 一、区域楼盘研究 11 二、温江商品住宅市场竞争前瞻 13 第四部分 项目SWOT分析 13 第五部分 总体发展构想 15 第六部分 初步投资可行性报告 18 一、项目投资可行性分析研究目的 18 二、项目可行性分析研究思路 18 三、经济技术指标 19 四、开发成本估算 19 五、项目销售收入测算 21 六、项目投资利润 22 七、现金流量表 24 八、不确定性分析 26 九、风险分析 29 十、经济效益评价结论 30 第一部分 项目总体概况 一、项目基本内容 项目名称：大华·水映岛 项目位置：温江区公金路侧 发展商：成都大华实业有限公司 设计单位：新加坡DPC国际规划与设计事物所 项目占地规模：69810㎡ 拟建设规模：234027㎡ 二、发展商背景 成都大华实业有限公司是一家以房地产开发经营、机械、电子、通讯、制药、生物科技等多元化的民营企业，位于天府之国腹地的成都市温江区。 公司成立于1993年，现有员工750余人，其中大专以上学历的40%，硕士以上的员工15余名。 公司成立到现在，由单一的工程机械的制造，逐步涉足电子设备的开发与生产，以及与美国合作的生物制药的研制，都取得了满意的经济和社会效益，公司也得到了长足的发展。2002年，公司成立了以房地产开发经营为主的房产公司。公司正在建设的法国风情“塞纳河畔”房地产项目位于光华大道，占地面积100余亩，建筑面积10万余平方米，塞纳河畔以其独特的主题定位，在温江率先打造出具有纯正法式风情的品质社区，具有极佳的居住环境。 经过了风风雨雨的十余年，公司资本实力大大提高，总资产达1.6亿元。同时，公司也实现了管理的飞跃，通过思维和制度的创新，形成了“求新、求实、求质、求效益”行为准则和“为客户想的更多、为客户做得更好”的经营理念，2003年顺利通过ISO90001质量体系认证，赢得了社会的信任，产品不断走出国门，远销欧洲、美洲、非洲和中亚各国。第部分 项目宏观市场背景分析 五城区供应商品房1197.82万平方米，增长24.6%，成交商品房1008.80万平方米，增长31.0%。 2006年成都市商品房供应和成交面积首年突破2000万平方米 。 （2）、供求关系得到根本缓解 成都市新建商品房供销比、商品住房供销比分别为1.17、1.09；五城区商品房、商品住房供销比分别为1.19、1.05。 （3）、五城区累计成交商品房1008.80万平方米 （4）、五城区商品房均价4472元/平方米 （5）、成都商品房个人购买者仍以本市人为主 外地人购房占39.7% ，市区人购房占45.9%，市郊区个人 购房占14.4%。 从2006年五城区住宅走势可以看出，除了2月份因为春节原因成交较少以外，上半年受国家调控政策影响，成交逐月走低，下半年则逐月走高，12月份达到99万平方米。去年房地产市场一个显著的特点就是成交面积在宏观调控下仍然保持增长，虽然受到宏观调控的影响，市场在去年中期一度沉寂，但全年大成都总成交面积仍然达到了2000万平方米。其中，住宅成交1333万平方米，同比增长5.12%。五城区商品房成交面积1008.80万平方米，同比增长2.25%；从总体上看。在宏观政策调控背景下，成都市房地产市场仍然表现出了一种增长态势，说明成都市场在调控之前是比较健康的，泡沫较少。 从五城区住宅逐月价格来看，2006年，整个住宅的交易均价仍在波动中上扬，只是上涨速度在减缓。 （6）居民住宅消费趋势2、成都市近郊区房地产开发形势（1）开发量：统计数据表明，成都市郊区目前的土地开发量已达到全市土地开发量的50%左右，而在200年间郊区开发投资约占全市29.2%，在建规模占全市37.4%，其中尤以双流、龙泉、温江、新都等四大“卫星城”区域最为集中，达到郊区开发总量的60%以上； （2）产品供应量：年上半年，成都市建筑面积供应总量已达800多万㎡；其中郊区建筑总面积供应体量已经占到300万㎡以上，在全市的占有率高达40%左右。青城山、龙泉、温江的后续供应比重较大，主要因为大盘居多，这些大盘开发周期长，开发期数较多；另外各个区域的土地市场的调整以及市政配套的完善等都将影响区域开发市场的发展； （3）产品类型：多层是郊区住宅市场的主力产品，占到了住宅市场的60%。主要是在开发商看来，多层建筑开发风险较低，在市场客户选择看来，多层是工薪阶层的主要选择。别墅产品的供应量也较大，比重接近20%；，一是由于郊区土地供应