柳东新区项目市调报告FJ-0322.docVIP

目 录 至委托方函 …………………………………………………………………………………………………… 2 第一部分 区域市场分析 一、印象柳州 ………………………………………………………………………………………………… 3 二、宏观市场分析 …………………………………………………………………………………………… 5 三、区域市场分析 …………………………………………………………………………………………… 8 小结 ………………………………………………………………………………………………………… 17 第二部分 项目地块解析 一、地块区位 ……………………………………………………………………………………………… 18 二、地块现状 ……………………………………………………………………………………………… 18 三、环境景观 ……………………………………………………………………………………………… 19 四、交通状况 ……………………………………………………………………………………………… 19 五、生活配套 ……………………………………………………………………………………………… 20 六、未来规划 ……………………………………………………………………………………………… 20 六、项目SWOT分析 ……………………………………………………………………………………… 23 第三部分 产品定位建议 一、产品定位方向及优选 ………………………………………………………………………………… 24 二、产品设计理念 ………………………………………………………………………………………… 28 第四部分 营销及推广思路 ……………………………………………………………………………… 35 保密声明 编写说明 ……………………………………………………………………………………… 36  致委托方函 尊敬的柳州市三源房地产开发有限责任公司领导： 承蒙信任，能承接贵司项目（以下简称“本项目”）的市场调研及产品定位等工作。本项目位于柳州市新兴片区——“柳东新区”，与市区楼盘相比，属于挑战与机会并存的项目。希望此调研报告能给贵司成功开发此项目提供一份较有价值的参考，下面对报告的核心观点作一个简单的概括： 一、深入了解地块及市场特性 房地产项目开发一定要做到知己知彼，只有充分认识自身、市场环境及竞争对手，产品定位才有依据而不至于成为空中楼阁，在《报告》中，根据现有资料，对整个柳州城市特点、项目用地条件及市场环境进行一定分析，具体论述见第一、第二部分。 二、产品定位 三岁定八十，对于成功的房地产营销案例，产品规划定位至少占70％的比重，而形象推广及销售策略最多只能占30％的比重。《报告》中论述了产品采用不同规划理念的优劣势，具体论述见第第三部分。 三、确定整体营销策略 在房地产营销逐渐发展的柳州市场，营销工作是一项十分系统的工程，如何制定营销战略，如何选择媒体受众，在何时建立项目形象，何时造势进行媒体轰炸，何时“筑坝蓄水”，何时“开闸放水”等十分重要。由于目前处于项目开发前期，没有具体的开发时间表，故只提出项目营销推广的总体思路，在《报告》第四部分作出简单的论述。 在每部分的主体内容中，通常列举项目组收集的市场信息及数据，而在“小结”中，会提出操盘人员对项目的理解与判断，敬请留意。 深圳市富基投资发展有限公司 2011年3月5日  第一部分 项目市场分析 一、印象柳州 1、城市概况 柳州，又称龙城，地处北纬23°54′—26°03′，东经108°32′—110° 28′之间。东与桂林市的龙胜、永福和荔浦为邻，西接河池市的环江毛南族自治县、罗城仫佬族自治县和宜州市，南界新设立的来宾市金秀瑶族自治县、象州县、兴宾区和忻城县，北部和西北部分别与湖南省通道侗族自治县和贵州省黎平县、从江县相毗邻。 是广西重要的区域中心城市广西最大的工业城市，是一座底蕴浓厚的历史名城和文化名城 柳州属于典型的喀斯特地貌，形成了“拔地奇峰画卷开”的山水特点，柳江穿越市区，把市区环绕成一个“U”字形半岛。唐代著名文学家柳宗元在柳州任刺史时，曾用“越绝孤城千万峰”、“江流曲似九回肠”的诗句，来描绘这个座城市。全市总面积18618平方公里，其中市区面积约为658.31平方公里，200年建成区面积约为126.88平方公里。下辖4城区：柳南区、鱼峰区、城中区、柳北区下辖数个新区和开发区：柳东新区、柳州市阳和工业新区、柳州高新技术产业开发区、旧机场开发区、基隆开发区下辖6县分别为：柳城县、柳江县、鹿寨县、融安县、融水苗族自治县、三江侗族自治县截至2008年末，全市总人口约为364.90万人，总户数约