天津武清经纬城市绿洲策略沟通.ppt

武清经纬·城市绿洲 策略沟通;;;宏观大势;限购政策全面执行，以刚性标准明确细化规定限购范围及数量，实现休克式降温;2012年，中国地产政策预判;房地产开发经历了十年非理性的繁荣之后 作为舵手的政府已开始反思 2011年密集的调控政策，以及未来2012年的调控预期即是佐证 因而，在沉寂之后，自上而下的首次楼市大革命时代来临;由此可见， 刚需型客群市场力量得到倍增，已经左右市场大势;区域态势;竞争关键词;2008年 供应量：134.9万平米 成交量：42万平米;尚清湾;小结：;板块关键词;河东;产品关键词;;城市价值关键词;城市抉择大红利——鼎力成交;大盘共推城市发展，全线产品集中开发，同质竞争加剧 城市蓝印价值竞相开挖，争夺外地有效客群资源 城市板块价值梯队已然呈现，价格突围空间狭小 70㎡以下一室及80-120㎡紧凑两室和三室受追捧 武清精装产品稀缺，新城板块精装产品更是整体空白;在如此环境之下，我们为市场提供的是什么样的产品？;编号;如此，结合上述分析的现行市场，本案客群将主要偏向于 首置，刚需及投资蓝印客户;核心客户（置业目的：首置、刚需）;重要客户（置业目的：投资、蓝印）;在现行的市场状况下 面对我们的目标客群 我们的产品仍有瑕疵;本案最大的瑕点—— 蓝印40万门槛与本案销售的占44%左右的55㎡左右户型倒算得到高达7272元/㎡的均价 我们通过市场板块已经认识到新城板块毛坯高层产品鲜有突破7000元/㎡大关 由此，本案的销售均价高于新城板块市场价格的心理认知，处于极其不利地位;武清;解决途径—— 以精装拉抬产品内在价值，降低客户心理价值认知抗性 本案精装面世，势在必行;客群层面： 符合目标客群——现代青年人需求，他们生活率性，不愿受拘束，愿意事情能少就少，因此精装符合他们的要求 符合区域客群——板块周边企业白领要求，他们工作压力大，对于装修的烦劳有较深的认识，因此符合他们的要求 符合整体客群——刚需置业的要求，这部分人对价格敏感度高，他们希望能买到更加实惠的产品。因此，精装符合他们的要求 符合投资客群的要求，买来就可以租，投资更省心，收益更快捷 市场层面： 武清??体市场极其稀缺精装产品，而本案的精装亮相有利于在竞争日趋白热化的武清走差异化行销 精装能从根本上够解决55㎡小户的销售价格与40万蓝印门槛两难抉择问题;综上 处于冷峻的政策气候环境 趋于竞争白热化的区域板块 疲于价格争夺客群的常态 偏于年青化的产品DNA 压力自然不言而喻;但承压已久的市场却在2012年迎接了开年小阳春 由此可见市场自下而上的寻求突破 消费客群在期待一个可以给予突破的惊喜出现 惊喜，等待富有开拓力的企业提供 它将从一个故事开始 ·····;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;VI应用;水杯;名片;信封/信纸;胸牌;;礼品;;;;;;;;;;;;;;在市场下行，区域竞争加剧的状况下，我们需要做的是主动求变 因此，我们把执行体系归纳为4个字：;第一阶段 强推强销期 2012年4月-11月初;线上—— 纸媒 报纸开盘前紧促释放，开盘后定期挤压市场，建立广泛信息引导 网络 微博、论坛、博客持续跟踪炒作引导视线 新浪、搜房三番广告信息引导 户外 翠亨路及雍阳西道道旗及候车亭灯箱持续指引 津京公路、翠亨路户外大牌拦截 武清高铁站拦截 友谊商厦楼体户外拦截;线下—— 渠道 DM武清本地拦截，外地拓客 社区海报深挖项目周边客群 短信、电开等释放项目及时信息及活动信息 拓展外地（北京、廊坊、唐山等地）行销基地 活动 蓝印专场说明活动深度沟通蓝印客群 企业团购活动与区外看房直通车活动双线并举 现场包装—— 营销中心(样板间)包装深度塑造现场体验感 工地包装展示区位价值 物料—— 项目价值手册、蓝印手册，项目与客户深度沟通引导;报纸 开盘前紧促释放，开盘后定期挤压市场 选择报纸进行少量发布，开盘前迅速完成开盘造势，开盘后定期挤压，重大节点信息广泛释放;;;;;;风格二;;;;;微博、论坛、博客 微博活动、BBS论坛等聚焦关注客户视线，引导客户购买热情 活动释放：开通网上团购看房直通车，拓展外地信息释放面 蓝印介绍：天津市蓝印政策，武清蓝印低门槛、项目蓝印优势 产品介绍：周边配套、交通及时信息发布等信息;新浪、搜房 新浪、搜房硬广广告短期撒网搜罗外地客户;高铁站灯箱、户外、道旗 翠亨路与前进道交口，进行户外或灯箱路牌投放 高铁武清站灯箱重点拦截外地客户 京津公路拦截进出天津外地客户 翠亨路与福源道交口、翠亨路与雍阳西道交口户外拦截本地客群 友谊商厦户外拦截本地客群 雍阳西道、翠亨路道旗及候车亭指引;;;;短信、电开精准引导目标客群 重大活动信息短息告知 电开精准沟通目标客群;海报 社区海报定点收集地缘性刚需客群 翠亨路与雍阳