主题商品房住宅小区的车位到底应该属于谁.docVIP

主 题：商品房住宅小区的车位到底应该属于谁？ 嘉 宾：济南市槐荫区人民法院民三庭 杨春江 法官 山东众成仁和律师事务所 李 恒 律师 主持人：肖 雁 地 点：济南经济广播电台直播间 时 间：2005年3月6日晚20：30 主持人：今天来到直播间的二位嘉宾是：济南市槐荫区人民法院民三庭杨春江法官和山东众成仁和律师事务所李恒律师。 杨法官：主持人好，听众朋友们，晚上好。 李律师：主持人好，听众朋友们，晚上好。 李律师：前不久，济南某商品房住宅小区开发商与一些业主就车位问题发生了纠纷。经我了解，双方争议主要在三个方面：第一是地上车位的收费标准没有依据，收费过高。第二是小区开发商是否有权出售或出租车位？第三是车位是否已计入了业主购房的公摊面积，开发商没有明确。现在这起纠纷正在处理之中。这起事件表明车位归属问题已成为开发商与业主的争执焦点，在济南车位归属争议已经产生。 杨法官：车位归属争议在全国很多城市都发生过，而且有些纠纷已走上法庭。比如南京市鼓楼区人民法院审理的全国首例小区车库权属纠纷案，在全国就产生了很大影响。案件的大概情况是：星汉城市花园是南京市中心的一个高档住宅小区，该小区的开发商江苏星汉置业有限公司在小区住宅销售时曾向购房人承诺，该小区将配建地下停车库（位）供业主无偿使用。但业主购房入住后，该开发商却违背了售房时的承诺，要求业主必须购买车位才能取得停车权。后开发商陆续以每个车位8万元至12万元的价格，卖掉了全部53个车位中的30多个，其他车位以每个车位每月250元的租金向业主出租。后来这个小区的业主委员会对开发商的做法提出异议，并诉至南京市鼓楼区人民法院。法院审理后认为南京市规划局《建筑工程规划设计要求通知书》，对案件所涉星汉城市花园小区的车库配套建设已经作出了具体、明确的规定，要求开发商按每户0.2车位的标准建设车库，这既明确了车库作为公共配套设施的功能，又将建设车库作为开发商的法定义务进行了确定。开发商建成后的车库作为公共配套设施，已计入小区公摊面积，建设成本已经计入了小区商品房的销售价格，且业主已经取得小区范围内的土地使用权，因此地下车库属于全体业主共同共有。于是法院于2003年11月12日做出判决，确定小区的地下车库归全体业主共有，开发商无权出售地下车库。 主持人：李律师，现在济南开发商对车位的租售采取什么形式？ 李律师：据我们了解，一般有三种形式，一是小区开发商公开出售车位的使用权；二是小区开发商出租车位；三是小区开发商出售车位的所有权。 主持人：杨法官，现在车位的表现形式有哪些？ 杨法官：从车位的空间表现形式来说，有地面车位，即在小区公共道路两侧的车位和在小区公共道路两侧以外地面上直接设置的车位，有地面以上利用特有设备或是利用房屋建筑形成的架空式车位，还有地下车库或车位；从车位的结构形式来说，有封闭的室内车库，有敞开的露天型车位；从布局来说，有专门建造整体用作车位的固定建筑物，有附属于住宅房屋非独立的车位。从使用方式上来说，目前有一次购买车位使用型和租用车位使用型。另外还有一种特殊类型的车位，就是人防工程改建的地下车位。这个案子判决后在社会上影响很大，有些人甚至认为这个判决是个里程碑式的判决，对以后同类型的案件有很强的指导和借鉴作用。 主持人：车位权属纠纷比较多，主要表现在什么方面呢？ 杨法官：主要有以下几种情况：第一是车位所有权归属之争，表现为业主质疑开发商是否有权出售车位。第二个是开发商出租车位的租赁价格之争。表现为业主质疑开发商的车位出租价格标准如何确定。第三是车（库）位办理权属证书之争。表现为业主质疑开发商是否能为车（库）位办理权属证书。第四是车位的投资主体资格之争。表现为业主质疑开发商之外的第三人向业主出租或出售车位。第五是车位的购买人及承租人资格之争。表现为业主质疑业主之外的人能否购买或承租车位。 主持人：刚才杨法官就几种争议焦点表现形式作了归纳，现在请两位嘉宾就这几种情况从法律上进行剖析。现在我们就第一个争议问题即开发商是否有权出售车位进行分析。 李律师：住宅小区的车位有多种形式，要具体分析。小区的公共道路两侧的车位,我认为该的道路如果属于市政道路，那么道路上的车位所有权就是国家的，如果是小区的公共道路，那么这种车位就属于全体业主共有；公共道路两侧以外的地上车位，一般来说开发商在出卖商品房时已将土地面积分摊，业主已经购买了土地使用权，所以我认为这种车位应属全体业主所有；利用房屋的首层架空形成的车位，目前该部分不计算建筑面积，是不计入小区容积率的，所以这部分车位是不能取得独立的房地产权，其权利依附于计算容积率的房屋建筑物；还有开发商利用特有设备单独建立的多层车位，这一般是开发商与政府订立了单独的土地使用权出让合同、办