国邦房产营销2009年3月3日昆山凯迪城商业市场研究项目定位及招商策略报告.pptVIP

谨呈: 昆山凯迪置业有限公司;项目属性界定;我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向;问题一;第一部分 项目属性界定;项目分析;项目分析;项目分析;项目区域分析;项目区域分析;项目区域分析;项目区域分析;新兴城区成熟地段的中小规模商业体;项目出路思考;第二部分 商业市场研究;昆山市城市宏观基本数据分析;昆山处于长三角经济圈内，衔接大上海经济圈与苏锡常经济圈，地理位置相当优越。; 昆山路网发达，任何地点15分钟能上高速，30分钟能到上海或苏州，距离南京、杭州等长三角重要城市都在3小时内；距离虹桥机场50公里、浦东机场100公里、上海港60公里；规划建设中的京沪高铁、沪宁城际轻轨均在昆山设有站点。 根据昆山交通“321”规划，昆山将实现毗邻城市30分钟通达，中心城区到各镇20分钟通达，各镇到自然村10分钟通达，大大加强与周边和内部的联系。 完善的基础设施和发达的路网大大加大了昆山与周边城市的经济联系和人口往来，为昆山经济社会发展注入强劲动力。; 2000年至2008年昆山市GDP由200亿元增长至1500亿元，突破1000亿大关，年均增长超过20％,远高于全国10%.;2008年，昆山市财政收入增长快速，完成财政收入270亿元，同比增长30%以上; 产值比例来看，第一产业占不到1%，第二产业占66%，第三产业占33%，工业基础庞大，农业比例微小,商贸服务业比重加大； 从增长率来看，第一产业相对增长速度较为缓慢，第二产业增长持续以较高速度发展，第三产业增长迅猛，发展势头强劲，这也是第三产业比重较大的原因.; 2000年至2008年昆山市固定资产呈稳定持续增长趋势，平均增长率为10%，处于一个相对合理的增长幅度。表明昆山的固定资产投资运行良好。 08年，全市完成全社会固定资产投资370.03亿元，实现同比增长15.3%。其中，工业投资190.28亿元，同比增长3.2%；服务业投资177.84亿元，同比增长30.6%，服务业投资对固定资产投资增长的拉动作用进一步提升 。; 2008年，昆山城镇居民可支配收入人均达24808元，同比增长13.1%。 从收入构成看，四大类收入中，工资性收入仍是主要来源，人均达16669元，同比增长11.8%，占可支配收入的67.2 %???转移性收入人均5738元，同比增长11.1%，占可支配收入的23.2 %；财产性收入也是昆山城市居民民收入的重要组成部份，人均达到3002元，同比增长13.7%，主要是昆山有大量的外来人员，房屋出租收入较为可观，人均达2608元，占财产性收入的比重高达86.9%；经营性收入绝对额不大，但增长快，2008年，人均经营性收入1227元，同比增长94.0%.; 昆山城乡居民消费支出随收入增长而同步增长，恩格尔系数近3年持续稳定在36%左右。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在40-50%为小康，30-40%为富裕，昆山已达到全面小康社会水平，居民生活较为富裕。据市车管所统计，至2007年底，全市私家车拥有量突破6万辆，达63926辆，比年初增加14987辆，增长32.1%，日均新增私家车41辆.; 昆山外向型经济和雄厚的民营经济吸引了大量外来人口。 07年常住人口约157万，其中户籍人口约67万，外来人口约90万，以约15万/年的速度递增。 经济的迅猛发展将大大加快城市化进程，并大大增强对人才的吸附作用，从而推动产业的升级、经济结构的调整、人口的急剧增加和城市的转型将产生大量的住房需求，推动房地产业发展。;昆山2002-2020年规划图; 上海至南京之间的沪宁城际轨道交通在今年开工建设，预计在2009年竣工，并计划2010年投运。? ?  沪宁城际轨道交通线路走向基本上平行于现在的沪宁铁路，线路总长300.068公里，全线共设置30个客运站，其中昆山境内设3站，分别在城南和陆家浜南、正仪（阳澄湖站）。 ? ?沪宁城际轨道交通为双线，南京至上海全线运行时间约为90分钟，苏州至上海约为20分钟，比现在沪宁铁路旅客列车快了近1倍。沪宁城轨旅客列车最小间隔时间为3分钟一列，比目前城市公交车密度还要高。 沪宁城际轨道的规划将大大缩短昆山与苏州、上海等大城市的距离，尤其对站点所在的南部片区有非常积极的利好效应.;1、昆山地理位置优越，区位优势明显，具备极大的发展空间。昆山经济发展一直保持高速增长的趋势，人民收入不断提高，消费水平不断提升，居民在消费房产、汽车等大额产品的能力大幅提升。 2、昆山服务业招商引资成果丰硕，产业结构不断优化，促进昆山的消费能级不断升级，由温饱型向舒适型快速转变。同时，居民对消费品的品质及舒适度的要求也越来越高，尤其是对居住环境的