伟业顾问2010年6月武汉极地海洋世界项目形象定位与营销策略提报.ppt

我把海洋献给你！;中国· 湖北 自古人杰地灵 群雄逐鹿之地 ;伦佐·皮亚诺 Renzo Piano 蓬皮杜文化艺术中心设计师 “一个人不能忘记你来自何处，你的出生地和那些属于你而别人所没有的东西，理解这一点非常重要。换句话说，不要像我这样，也不要像安藤或是大野那样，只要像你们自己，不要以别人作为自己的样板，你们必须构筑你们自己。” “建筑是一门被生活所感染的艺术。”;B.A.Consulting;;;目录（Contents）：;旅游地产模式解析与借鉴;无论海昌之星先开住宅还是先开旅游，不可否认，海昌之星终究还是一个旅游主题式复合地产，让我们从旅游地产入手，挑选 华侨城 和 青城山。;武汉海昌极地海洋世界项目与华侨城项目拥有相同的维度，我们尝试从同类型地产“华侨城”里寻找答案。;旅游地产模式解析与借鉴;开发流程与收益关系;主题公园;主题公园;主题公园;;住宅;;成都华侨城：;迄???为止，华侨城累计了长达20年的旅游运作经验与十多年的住宅开发经验。华侨城模式品牌高度到达无人不知，无人不晓的程度，华侨城旅游产品与住宅产品得到认可与追捧。;旅游地产模式解析与借鉴;;青岛极地海洋世界于2007年9月荣膺国家级4A旅游景区称号，是迄今为止山东省最大的旅游项目，也是青岛迎接2008奥运会的七大旅游项目之一。 ;成都极地海洋世界完全建成后将成为城南首席复合商业中心，年接待游客量预计可达300万人次以上，辐射川、渝、云、贵、陕、藏等西南地区各省市，奠定了长期而稳固的旅游消费客源。 ; 结论一;旅游地产模式解析与借鉴;;海昌之星存在的课题;项目位于常青、后湖、金银湖、盘龙城四大楼市板块的结合部位。;M1;海昌之星存在的课题; 新一轮调控将对房地产市场产生深远影响—专业、深刻;;市场判断 判断一：就反应而言；本轮调控，市场发展的量价表现将会经过三个阶段 鉴于当前开发企业总体呈现出钱多、供应不足以及博弈透明三个因素，预期市场量价表现会经历三个过程。 第一阶段：成交量率先萎缩，价格的短期内将会是成型僵持状态； 第二阶段：价格开始出现松动，成交量相应的会有所增长，在此轮完成三方博弈的新的行业探底； 第三阶段，将会是在第二阶段基础上市场有所回转。 需要说明的是，本轮调控我们认为是保护型调控，至少会持续六个月，同时价格如果不能在目前状态下实现至少是10-15%的回调幅度，政府是不会就此打住。;市场判断 判断二：就城市而言；一线城市所面临冲击要远大于二三线城市 本次调控政府本着从稳定社会情绪出发，重点防范金融风险、控制资产价格泡沫，所以本来打压的重心将会是近期价格上涨过猛、绝对价格虚高的城市，其中一线是为主要目标区域，短期内所受冲击也会是很大。 当然，覆巢之下焉有完卵，在此形势下，二三线城市也将会受到一定冲击，但是由于中国房地产市场传导的时间差，这些城市将会稍微滞后，同时考虑到二三线线城市总体价格泡沫并不高，而且本地化的、刚性的需求是为主流，基本面是健康的，所以所受冲击也要相对小些。; 市场判断 判断三：就购买行为而言；投资者短期会加速离场 本次调控政策我们发现基本上宏观层面把各个投资的端口都收紧了，首套的超过90平方米要三成首付；二套的要五成首付且1.1倍；三套以上甚至可以不发放贷款；异地购房也是限制的，基本上都堵上的投资的可操作余地。由于不少投资者手头拥有多套存货，信贷的收紧以及物业税及房产税的传闻压力，使得不少投资者积极撤离，同时考虑的还有抛售部分物业套现，降低风险系数，这从另一方面也将导致二手市场会率先松动，间接推动新房市场的松动。;市场判断 判断四：就后续供应而言；集中性压力将会出现在今年四季度及2011年上半年 从三种供应情况来看，可售面积目前并不充裕，新开工面积及在建面积则普遍成倍加大，这点从年初众多上市企业的年报中查阅即可看出，另一方面2009年出让的大量土地，从目前政府防囤地而频繁的督促和紧密的审查来看，也在被动加速开工确保上市。按照目前整体节奏来看，第四季度以及2011年上半年将会是集中的上市供应期，压力会比较大。;二环以内：市场供不应求特征明显，后续供应不足，现有供应土地以旧城改造和城中村改造土地为主，有刚性需求支撑。在调整期间将主要表现为短时成交量的减少，以及价格的微调，并首先触低回暖。（我们预计调整期为6-8个月） 二三环及三外环：后续商品房放量供应的二三环和三外环将率先调整，在成交量大幅缩水之后，将率先降价调整，后续调整幅度较中心城区大，调整时间较中心城区长。（我们预计调整期在10-11个月） ; 项目开盘（10年1月）时间正处于市场调整后的量价齐跌阶段且供应量较大。;海昌之星存在的课题;倾听最真实的声音——《 海昌之星客户调研 》;;海昌品牌认知度;Section header;海昌品牌认