公交场站商业化运作探索南京市城市建设投资控股.doc

公交场站商业化运作探索　　 　　　 项目公司 李春燕　　 　　 一、引言　　　 随着城市经济的发展和城市化进程的加快，城市交通拥堵问题越来越成为社会各界所关注的焦点。面对人口、资源和环境矛盾日益突出的压力，公共交通因其人均占用道路空间资源最少，而成为提高交通资源利用效率，缓解交通拥堵节能减污的最有力武器，优先发展公共交通已经成为城市可持续发展的基本理念之一，是未来世界城市交通的主导方向。　　　 但同时我们也可以看到，城市公共交通界定为公益性事业，其最主要的是环境与社会效益，加之公交场站建设体量及用地需求均较大，在寸土寸金的城市中，其经济效益低下，基本上依靠政府投资维持。在百业待兴的今天，虽然有“优先发展城市公共交通”的政策支持，政府对于经济效益较低的公交事业投资比重仍较低，公共交通发展的最大制约产生在了公交场站的建设滞后上。　 然而公交场站的地理位置及其交通节点性质，注定了其建成后必将成为有力的交通发生吸引元，其可观的人气聚拢性质是其他公益建筑所不能比拟的，加之其便捷的交通出行特性，这一切都是众多商业设施需要投入巨大金钱及时间方能达到的先天优势，研究公交场站商业化可利用的可行性，从而探讨出一条公交场站建设的新出路，促进“公交优先”的理念更好的在改革开放的大潮中绽放出光彩。　　　 二、公交场站特有的商业优势　 2.1人流吸引优势　 在道路交通压力日益增大的今天，由于“公交优先”的光辉照耀之下，大量公交专用道及密集的公交网点建设，使公交出行作为一种高效的出行方式被越来越多的人所接受，尤其在商业集中区与交通拥堵的老城区，由于单行线与公交专用道的设置使公交出行的效率普遍高于私家车和步行方式。　 在《南京市公交改革和发展五年行动计划》中，2013年8月份亚青会前，南京市交通出行中公交分担率38%，2014年8月份青奥会前，全市公交分担率达40%，至2015年“十二五”期末，全市公交分担率达50%。南京市将实现人文公交、畅达公交、绿色公交和智能公交的目标　　　 因此我们可以看出未来公交出行率必将会大大提高，公交场站作为步行交通与公共交通的转接点也将迎来巨大的人流。　　 2.2区位优势　　 公交场站的选址主要考虑因素如下：　　 1） 居民聚集或出行需求集中区域——旺盛的人流与商业机会　　 2） 各站点的覆盖范围——统一的连锁性质商业可以充分发挥其信息覆盖优势及垄断地位　 2.3交通优势　 一个优秀的商业设施其良好的交通环境是必不可少的，市中心繁华商贸区之所以寸土寸金，除了其商业聚集性影响外，覆盖广阔且便捷的交通设施发挥着重要的作用。　 而公交场站就可以为商业设施提供如下的交通服务：　 影响覆盖范围优势　　 零距离的公交系统为步行的客流人群提供了便捷的出行条件与更广阔的出行覆盖范围。相对的坐落在公交场站之上的商业设施，其覆盖范围就可以顺着公交线路延伸至更广阔的空间。　　 在《南京市公交改革和发展五年行动计划》提出：主城区85%以上公交单行45分钟内到达；主城区居民5分钟步行到达公交站点，5分钟换乘；公交车平均行驶速度达到20公里/小时以上。主城区公交线网密度达3.5公里/平方公里；外围新区线网密度2公里/平方公里。镇村公交线路覆盖率达到100%。公交车准点率90%以上。因此在5年内理论上说，主城区85%以上区域可通过公交直达或换乘在45分钟内到达公交场站上的商业设施。　　 购物停车优势　 公交车的出行峰谷与来商业区购物的私家车出行峰谷正好错开，在私家车停车需求较高的白天大部分公交车正在路上运营，而在夜间公交车结束运营进入停车场时，大部分私家车已经购物完毕行驶在回家的途中。　 随着私家车的普及，商业客流对商业设施的配套，尤其是停车的便利性要求日益增加，因此在白天基本上处于闲置状态的公交夜间停车场将为私家车出行的客流人群提供完善的停车空间。其不仅增加了该商业设施的基础设施水平，更提高了更广阔范围内更高端的客源（拥有私家车人员）的购物吸引。　 三、公交场站商业开发的可行性　　　 3.1公交场站为商业开发提供了广阔的空间　 开发空间优势　　　 规划中的公交场站均采取平面布局方式，其原规划的较低的容积率可以很快的转化为商业设施的建筑面积需求。　 一般来说公交场站的容积率大约在0.2-0.4，而商业设施的容积率在3-6，加之公交场站用地面积较大，I型停保场按规划应大于40000平方米以上，因此如果按一个容积率0.3的占地4万的停保场，建设成容积率5的综合商业设施，其增加的可用于商业开发的面积是4*（5-0.3）=18.8万平方米。　　 据调查南京新百营业面积是4.1万平方米，金鹰营业面积是2.5万平方米，东方商城营业面积是2.4万平方米，万达广场建筑面积27万平方米。　　 近20万平方米完全可以建成一个，集购物、餐饮、娱乐等“一站式消费”的大型Shop